相続税評価額とは、相続税を計算するために国税庁が定めたルールに基づいて算出する財産の評価額です。市場で売れる価格（時価）とは異なり、財産の種類ごとに評価方法が異なります。土地は路線価方式または倍率方式、建物は固定資産税評価額、預貯金は死亡日時点の残高が基準です。
※本記事は一般的な解説です。個別の税務判断は税理士にご相談ください。
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「親が亡くなって相続の手続きが必要になったが、財産がどう評価されるのかわからない」「相続税はいくらかかるのか不安だ」──こうした漠然とした不安を抱えている方は少なくありません。
相続税評価額は、市場で売買される価格（時価）とは異なり、国税庁が定めた独自のルールに基づいて計算する評価額です。そして、その計算方法は財産の種類（土地・建物・預貯金・株式など）によってまったく異なります。
特に不動産の評価では、土地と建物で計算方法が異なるだけでなく、マンションには2024年の改正で導入された特有のルールもあります。さらに、土地は形状や利用状況に応じた補正を適用するかどうかで、評価額が数百万〜数千万円単位で変わることもあります。本記事は、すべての財産の評価方法についてをまとめた記事になっています。より詳しい個別記事も用意していますので、参考にしてください。
相続税評価額とは、相続税を計算するために「財産評価基本通達」などの国税庁のルールに基づいて算出する金額のことです。
相続税は、不動産会社が査定する「売れる金額（市場価格・時価）」ではなく、この「相続税評価額」をもとに計算する点が非常に重要です。市場価格と相続税評価額は異なる金額であり、混同すると正しい税額が計算できません。
相続税評価額は、一般的に市場で売買される金額（時価）よりも低く設定されています。これは、相続税の過度な負担を避けるための政策的な配慮です。
【整理表】市場価格と相続税評価額の関係
| 財産の種類 | 市場価格（時価）との関係 | 評価の基準 |
|---|---|---|
| 土地（路線価方式） | 公示価格の約80% | 路線価（国税庁） |
| 建物 | 公示価格の約60〜70% | 固定資産税評価額（市区町村） |
| 預貯金 | 額面どおり | 死亡日時点の残高 |
| 上場株式 | 4つの価格のうち最も低い金額 | 終値・月平均（証券取引所） |
相続税評価額を調べる目的は、大きく分けて2つあります。
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基礎知識がわかったら、次は財産の種類ごとの評価方法を確認しましょう。
相続税の計算においては、財産の種類によって評価方法がまったく異なります。ここでは、すべての財産の評価方法を「入口レベル」で網羅的に整理します。
土地の相続税評価額は、市街地では「路線価方式」（路線価 × 面積 × 各種補正率）で、それ以外の地域では「倍率方式」（固定資産税評価額 × 国税庁が定める倍率）で計算します。
路線価は国税庁が毎年7月に公表しており、公示価格の約80%を目安に設定されています。国税庁のホームページ「路線価図・評価倍率表」で、誰でも無料で確認することができます。
土地は相続財産の中で最も評価が複雑な分野です。形状（不整形・間口狭小など）、接道状況、利用状況（自用地・貸家建付地・貸宅地など）によって評価額が大きく変動します。概算を出すだけなら「路線価 × 面積」で計算できますが、正式な評価額はさまざまな補正を加えて算出するため、概算とは大きな差が生じることがあります。
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建物（自用家屋）の相続税評価額は、原則として固定資産税評価額 × 1.0（つまり固定資産税評価額そのまま）です。土地と異なり、形状補正などの調整がなく、評価方法がシンプルです。
ただし、以下の例外に注意が必要です。
「不動産の評価額を知りたい」という場合、不動産は「土地」と「建物」を別々のルールで評価し、合算する点をまず押さえてください。
不動産の評価では、以下の3点が特に重要なポイントです。
⚠️ 【注意】不動産の相続税評価額は、不動産会社の売却査定額とは異なります。 売却査定額は市場価格であり、相続税の計算には使えません。必ず国税庁のルールに基づいた評価額を算出してください。
マンション（区分所有建物）の相続税評価額は、「建物部分（専有部分：固定資産税評価額）」と「土地部分（敷地利用権：路線価×敷地面積×持分割合）」に分けて評価し、合算します。
2024年（令和6年）の改正により、市場価格と評価額の乖離が大きいマンション（特にタワーマンション）は「区分所有補正率」により評価額が引き上げられるようになりました。高層階・築浅・都心部の物件は影響を受けやすく、地方の築古マンション等は影響が少ない傾向があります。
マンション相続の税金については、評価方法・税額計算・非課税判定・節税対策までを網羅的にまとめた専用のハブ記事がありますので、マンションをお持ちの方はそちらもご参照ください。
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預貯金の相続税評価額は、被相続人の死亡日（相続開始日）時点の残高が基準です。
確認資料は、金融機関で発行される「残高証明書」「既経過利息計算書」です。
⚠️ 名義預金にご注意ください：口座の名義が子や孫であっても、実質的に被相続人が管理・出資していた場合は相続財産に含まれる可能性があります。税務調査で指摘されやすいポイントですので、資金の出所や管理状況を確認してください。
上場株式の相続税評価額は、以下の4つの価格のうち最も低い金額を選ぶことができます。
この「4つのうち最も低い」というルールは、株価の急激な変動から納税者を保護するための仕組みです。確認資料は、証券会社で発行される「残高証明書」です。
生命保険金と死亡退職金は、民法上の相続財産ではありませんが、税法上は「みなし相続財産」として相続税の課税対象になります。
ただし、それぞれに以下の非課税枠があり、この枠内であれば課税されません。
非課税枠 ＝ 500万円 × 法定相続人の数
たとえば法定相続人が3人の場合、生命保険金は1,500万円まで非課税です。非課税枠を超えた金額のみが相続税の計算に含まれます。
上記以外の財産についても、それぞれ評価方法が定められています。
【財産別 評価方法の早見表】
| 財産の種類 | 評価方法 | 評価額の目安（市場価格比） |
|---|---|---|
| 土地（路線価地域） | 路線価 × 面積 × 補正率 | 時価の約80% |
| 土地（倍率地域） | 固定資産税評価額 × 倍率 | 地域により異なる |
| 建物（自用家屋） | 固定資産税評価額 × 1.0 | 時価の約60〜70% |
| マンション | 建物＋土地（敷地利用権）を合算 | ※2024年改正で変動 |
| 預貯金 | 死亡日時点の残高 | 額面どおり |
| 上場株式 | 4つの価格のうち最も低い金額 | 変動あり |
| 生命保険金 | 受取額 − 非課税枠 | ─ |
| 車・貴金属等 | 取引価格・鑑定評価額 | 個別に異なる |
財産別の評価方法がわかったら、次は不動産の評価で知っておくべき「評価額が変わる仕組み」を確認しましょう。
不動産──特に土地──の評価は、さまざまな要因により評価額が大きく変動します。「同じ面積の土地でも、形状や利用状況で評価額が数百万円異なる」ということは珍しくありません。ここでは、評価額が変わる5つの主な仕組みを俯瞰し、ご自身に関係するものがないか確認してみてください。
土地の形がいびつ（不整形地）、間口が狭い（間口狭小補正）、道路に接していない（無道路地）などの場合、画地補正率によって評価額が下がります。逆に、角地など複数の道路に面する場合は、側方路線影響加算率により評価額が上がることもあります。
形状補正は申告書に正しく反映しないと「本来より高い評価額」で申告してしまうことになるため、特に注意が必要です。
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土地の利用状況が「自用地」か「貸家建付地」か「貸宅地」かによって、評価額が大きく変わります。
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マンション（区分所有建物）には、2024年（令和6年）の改正により「区分所有補正率」という新しい評価ルールが導入されました。市場価格と評価額の乖離が大きいマンション（評価水準0.6未満の物件）が対象で、タワーマンション等は評価額が引き上げられます。
ただし、すべてのマンションが対象ではなく、地方の築古マンションや低層マンション等は影響が少ない傾向です。
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被相続人の自宅や事業用の土地、賃貸用の土地については、一定の要件を満たすことで「小規模宅地等の特例」により評価額が大幅に減額されます。
この特例は相続税の申告が適用条件です。特例の適用により税額がゼロになる場合でも、申告手続きは必須です。
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「固定資産税評価額」と「相続税評価額」は名前が似ていますが、基準・用途が異なる別物です。
固定資産税の通知書に記載されている金額をそのまま使うと、建物はほぼ正しいですが、土地の評価は誤りとなる可能性があるため注意してください。
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評価額が変わる仕組みを理解したら、次は評価額から相続税を計算する流れを確認しましょう。
「評価額を出したあと、相続税はどう計算するのか？」──ここでは、評価から税額確定までの全体フローを3つのステップで整理します。
各財産の評価額を合算し、「正味の遺産額」を算出します。
プラスの財産（不動産・預貯金・株式・生命保険金の非課税枠超過分など）から、マイナスの財産（借入金・未払い医療費・未払い税金など）と葬式費用を差し引きます。
正味の遺産額と、以下の基礎控除額を比較します。
基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数
正味の遺産額が基礎控除額以下であれば、相続税はかからず、申告も不要です。基礎控除額を超える場合は、相続税の申告が必要になります。
【基礎控除額の早見表】
| 法定相続人の数 | 基礎控除額 |
|---|---|
| 1人 | 3,600万円 |
| 2人 | 4,200万円 |
| 3人 | 4,800万円 |
| 4人 | 5,400万円 |
| 5人 | 6,000万円 |
基礎控除を超える部分（課税遺産総額）に対して、法定相続分に応じた累進税率（10%〜55%）を適用し、相続税の総額を算出します。
さらに、以下のような控除・特例を適用して、最終的な納付税額が確定します。
これらの控除・特例を適用した結果、税額がゼロになるケースも少なくありません。ただし、特例を適用するためには申告が必須ですので、「結果的にゼロだから申告しなくていい」と誤解しないようご注意ください。
正確な税額の計算は、個別の事情によって大きく変わります。概算をご自身で把握した上で、正確な計算は相続税に強い税理士にご依頼ください。
計算の流れがわかったら、次は評価を間違えた場合のリスクを確認しましょう。
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相続税評価額の計算は、特に不動産を含む場合、複雑で間違いが起こりやすい分野です。ここでは、評価を間違えた場合の具体的なリスクと、税理士に相談すべきケースを整理します。
土地の形状補正を見落としたり、適用できる特例（小規模宅地等の特例・貸家建付地の評価減など）を漏らしたりして、本来よりも高い評価額で申告してしまった場合、相続税を払い過ぎることになります。
払い過ぎた税金は「更正の請求」（申告期限から5年以内）で取り戻せる可能性がありますが、手続きには手間と時間がかかります。最初から正確な評価額で申告することが、最も効率的です。
本来より低い評価額で申告した場合、税務調査で指摘を受け、追加の税金が発生するリスクがあります。
以下のようなケースは自己判断では限界があり、相続税に強い税理士への相談を推奨します。
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A. 同じではありません。相続税評価額は国税庁のルールに基づいて算出する金額で、一般的に市場価格よりも低くなります。土地の場合は公示価格の約80%（路線価が基準）、建物の場合は公示価格の約60〜70%（固定資産税評価額が基準）が目安です。不動産会社の売却査定額をそのまま相続税の計算に使うことはできません。
A. はい、正味の遺産額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）以下であれば、相続税はかからず、申告も不要です。ただし、小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減を適用して「結果的に0円になる」場合は、特例を適用するために申告手続きが必要です。
A. 預貯金や上場株式は比較的簡単に確認できますが、土地の評価（特に形状補正・利用区分の判定）やマンションの新ルールによる計算は、専門知識が必要です。概算を自分で把握した上で、正確な評価額は税理士に依頼することをお勧めします。
A. 財産の種類によって異なります。土地・建物は「固定資産税課税明細書」と「路線価図（国税庁HP）」、預貯金は「残高証明書」、株式は証券会社の「残高証明書」が基本です。財産別の必要書類の一覧は以下の記事で詳しく解説しています。
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A. 過大評価の場合は相続税の払い過ぎとなり、「更正の請求」で取り戻せる可能性があります（申告期限から5年以内）。過少評価の場合は税務調査で指摘され、追加の税金（過少申告加算税・延滞税）が発生するリスクがあります。
A. 当事務所では、すべての財産の評価額チェックと相続税のシミュレーションを初回無料で承っております。ご依頼いただいた場合の費用についても事前にお見積もりを提示いたします。
相続税評価額は、相続税を正確に計算するための出発点です。財産の種類ごとにルールが異なるため、全体像を把握した上で、自分に関係する財産の詳細を確認することが重要です。
財産の相続税評価について少しでも迷われた際は、過大申告や税務調査トラブルを防ぐためにも、早い段階で相続税専門の税理士にご相談されることをおすすめいたします。
※本記事は一般的な解説です。個別の税務判断は税理士にご相談ください。
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