空き家は相続放棄できますが、プラスの財産も含めた「全遺産の一括放棄」が原則です。2023年4月の民法改正により、放棄後の義務は「管理義務」から「保存義務」へ軽減され、対象者も「現に占有している者」に限定されました。ただし、放棄前に遺品処分や預金引き出しを行うと、法定単純承認と評価される可能性が高いため注意する必要があります。
※本記事は一般的な解説です。個別の税務判断は税理士にご相談ください。
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親が他界し、誰も住まなくなった実家。遠方に暮らしているため移り住む予定もなく、老朽化が進む建物の維持管理に頭を悩ませる方が増えています。「売れる見込みもない空き家を所有し続け、固定資産税を払い続けるのは嫌だ」「倒壊して近隣に被害を与えた場合の賠償リスクを避けたい」という悩みは極めて切実です。
こうした重い負担を避けるための選択肢が「相続放棄」です。相続放棄をした人は、原則として相続による所有権を取得せず、その不動産の所有者として固定資産税を負担する立場にはならない状態が確定します。しかし、「放棄さえすれば一切関係なくなる」と思い込むのは非常に危険です。現に実家を占有している場合には、放棄後も「保存義務」が残り続ける可能性があるほか、良かれと思って行った実家の片付けが「単純承認」と評価され、相続放棄そのものが認められなくなるおそれがあるため、安易な処分等は避ける必要があります。
本記事では、2023年4月施行の改正民法、同年12月施行の改正空き家法、そして2024年4月に開始された相続登記義務化など、最新の法改正と実務を踏まえ、最も安全に空き家リスクを処理するための基準について解説します。
実家が古い空き家であっても相続放棄は可能です。ただし、相続放棄が持つ強力な法的効果と厳格な制限を理解しておく必要があります。
相続放棄とは、家庭裁判所に正式に申述手続きを行うことで、相続開始の時にさかのぼって「最初から相続人ではなかった」ものとみなされる手続きです。民法が定める「遡及効（そきゅうこう）」により、被相続人の借金や未払金といったすべての債務を引き継ぐ義務から解放されます。その一方で、預貯金や有価証券、さらには貴金属、思い出の品に至るまで、すべてのプラスの財産を受け取る権利も一切失うことになります。
「不要な空き家だけを相続放棄して、預貯金は相続したい」という部分放棄は法律上不可能です。相続放棄をする場合は、空き家も含めたすべての遺産を一括して手放す必要があります。
ここで特に混同しやすいのが、親族間の遺産分割協議で「私は実家はいらない」と合意して何も相続しない合意を形成する行為です。これは「財産放棄（または遺産放棄）」と呼ばれますが、法的な「相続放棄」とは効果がまったく異なります。親族間で「実家はいらない」と合意しただけでは、法的な相続放棄にはなりません。
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被相続人に借金や未払金、滞納税金などがある場合、債権者に対する返済義務を免れるには、必ず家庭裁判所での正式な「相続放棄」の申述手続きが必要です。遺産分割で何も受け取らないと合意した（財産放棄した）としても、債権者から請求されれば法定相続分に応じて支払わなければなりません。
相続放棄には期限があります。民法第915条第1項により、相続人は「自己のために相続の開始があったことを知った時」から3か月以内に、家庭裁判所へ申述手続きを完了しなければなりません。この期限を「熟慮期間」と呼びます。期限を過ぎてしまうと、自動的に相続を単純承認したものとみなされます。もし財産調査が3か月以内に終わらない場合は、事前に家庭裁判所へ「熟慮期間伸長申立て」を行うことで、この期限を延長してもらえる救済措置があります。
家庭裁判所で相続放棄の申述が正式に受理されると、相続人の権利や金銭的負担は以下のように変化します。
2024年4月1日より、相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行わなければ、正当な理由がない限り10万円以下の過料が科される「相続登記の義務化」が開始されました。しかし、相続放棄をした相続人は「最初から相続人でなかった」ことになるため、この相続登記の申請義務そのものを負わなくなります。
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被相続人が生前に遺した実家の住宅ローン、滞納していた固定資産税や各種公共料金（水道光熱費など）、未払いの医療費といったすべてのマイナスの財産を引き継ぐ必要がなくなります。債権者から請求が届いたとしても、家庭裁判所で放棄が受理されていれば支払いを拒否することができます。
相続放棄によって不動産の所有権を引き継がなくなるため、原則として、翌年以降の固定資産税・都市計画税の納税義務も発生しなくなります。ただし、実務上は役所の課税台帳の更新タイミングにより、放棄した後も納税通知書が届いてしまうというトラブルが多発します。これについては後の章で詳しく対処法を解説します。
2023年4月に施行された民法改正により、放棄後に生じる不動産の管理責任（現在の法文上は「保存義務」）の範囲が明確化されました。
改正前の古い民法では、相続放棄をしても、後順位の相続人が管理を開始するまで管理を継続しなければならないと定められており、誰にどの程度の義務があるのかが曖昧でした。2023年4月1日施行の改正民法により、この管理責任は以下の3点で大幅に整理・軽減されました。
1. 対象者の限定：義務を負うのは「現に占有している者」に限定された
2. 義務のレベル低下：積極的な手入れを要する「管理」から、現状維持に徹する「保存」へ変更された
3. 注意水準の明確化：「自己の財産におけるのと同一の注意（自分の財産と同じ程度の注意）」と定義された
【改正前後の保存義務比較表】
| 項目 | 改正前（〜2023年3月） | 改正後（2023年4月〜） |
|---|---|---|
| 義務の名称 | 管理義務 | 保存義務 |
| 対象者の範囲 | 曖昧（放棄者全員に及び得ると解釈される余地があった） | 「現に占有している者」に限定 |
| 義務の内容 | 財産管理の継続（範囲や終わる時期が不明確） | 保存行為（現状維持に徹する行為） |
| 注意水準 | 規定なし（善管注意義務と解する見解もあった） | 自己の財産におけるのと同一の注意 |
「現に占有」とは、対象の空き家を物理的・事実上に支配・管理している状態を指します。単に鍵を保管しているという事実のみで即「現に占有している」と断定されるわけではありません。占有の有無は、以下の複数の要素から総合的に評価されます。
| 要素 | 占有と評価されやすい状況
（保存義務あり） |
占有にあたらない可能性が高い状況
（保存義務なし） |
|---|---|---|
| 同居の有無 | 被相続人の死亡直前まで同居しており、死亡後も引き続き居住している | 何年も前に実家を出て独立し、長期間別居している |
| 鍵の保管と実態 | 鍵を自分だけで独占的に管理し、実際に定期的に立ち入って室内を支配している | 鍵だけを預かっているが、実家には一度も立ち寄っておらず、支配の事実がない |
| 管理の実態 | 自発的に換気や清掃、庭の草むしり、郵便物の整理などを定期的に実施している | 被相続人と別居しており、一切の管理行為や物件への関与を行っていない |
| 私物の保管状況 | 自分の私物や家財道具、価値のある所有物を継続的に実家に置いている | 実家に自分の私物や財産価値のある物を一切置いていない |
もし保存義務を負う人が空き家を危険な状態で放置し、老朽化した建物の屋根瓦や外壁が台風で飛散して歩行者にケガをさせたり隣家を損壊させたりした場合、被害者から不法行為責任（民法第709条等）や土地工作物責任（民法第717条）に基づく損害賠償請求を起こされる法的リスクがあります。最悪のケースでは高額な損害賠償が問題となるリスクがあるため、保守的に対処することが求められます。
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保存義務が消滅するのは、次の「相続人」または家庭裁判所が選任した「相続財産の清算人」に対して当該財産を引き渡した（占有を移転した）ときです。
次順位の親族（親や兄弟姉妹など）に鍵や物件を引き渡すことで保存義務が終了します。
相続放棄によって相続人が誰もいなくなってしまった場合、宙に浮いた遺産を管理・清算し、最終的に国庫に帰属させる実務を行うため、家庭裁判所によって「相続財産清算人（旧：相続財産管理人）」が選任されます。実務上、弁護士等の専門職が選ばれる場合が一般的です。
選任された清算人に物件を引き渡す（鍵の送付など）ことで、保存義務が正式に終了します。
遺産の中に清算人の報酬や必要経費を充てるだけの十分な現金・財産がない場合、申立人がその清算費用を補填するための「予納金」を家庭裁判所に事前に納めなければなりません。予納金は、家庭裁判所が事案ごとに遺産の内容や債権関係の複雑さなどを考慮し、個別に決定するものであり、一律の金額基準は存在しません。事案によっては数十万円から100万円以上の高額な予納金の納付を求められるケースがある一方で、遺産から清算費用を十分に賄える見込みが立つ場合には予納金の納付が不要、あるいは非常に少額で済むケースもあります。
もし空き家が最終的に売却できず清算費用が回収できなかった場合、この納めた予納金は戻ってこない（払い損になる）リスクがあります。なお、資力が乏しい個人については、法テラスの民事法律扶助制度を利用することで、予納金の立て替えと分割返済が認められる場合があります。
民法第921条第1号は、相続財産の「処分」を行った場合、相続放棄は認めないと定めています。放棄を確実に成功させるために、地雷行為と安全な保存行為の境界線を理解しておきましょう。
| 行為の内容 | 判定 | 法的解釈と安全な代替策 |
|---|---|---|
| 被相続人名義の預貯金の解約・名義変更 | 処分行為と評価される可能性が高い | 相続財産の性質を根本的に変える「処分行為」であり、法定単純承認と評価されるリスクが極めて高いため避ける必要があります。 |
| 被相続人の口座からの預金引き出し | 処分行為と評価される可能性がある | 葬儀費用にあてる目的であっても、口座から引き出して自己の財産と混在させると、法定単純承認と評価される可能性があります。 |
| 価値のある遺品の持ち帰りや売却（形見分け） | 処分行為と評価される可能性が高い | 高級時計、貴金属、自動車、骨董品などの持ち帰り・売却は処分行為と評価される可能性が高いです。 |
| 価値のない不要品（ゴミ）の廃棄・片付け | 保存行為と考えられる場合がある | 資産価値がまったくない明らかなゴミ、古い衣類、写真アルバムなどの処分は単純承認に該当しない可能性が高いです。 |
| 自己資金からの借金の返済 | 処分行為と評価される可能性がある | 故人の借金を自己資金から代位弁済する行為は、「相続債務を承継する意思を示した」と認定され、単純承認と評価される可能性があります。 |
| 病院代や公共料金の支払い（自己資金からの立替） | 保存行為と考えられる場合がある | 故人の未払いの医療費や電気・水道代などを「自分の財布から立て替え」、領収書を保管しておく行為は、単純承認と評価されないケースが多いです。 |
| 空き家の施錠・防犯対策・雨漏りの応急処置 | 保存行為と考えられる場合がある | 建物がこれ以上劣化するのを防ぐための典型的な「保存行為」であり、単純承認には該当しないと考えられています。 |
| 空き家の解体・大規模なリフォーム | 処分行為と評価される可能性が高い | 建物の解体やリフォーム契約は「処分行為」と評価される可能性が極めて高く、相続放棄が認められなくなる重大なリスクが伴います。 |
被相続人の遺産から葬儀費用を支払う行為は、判例上「社会通念上相当な範囲」であれば処分には該当せず、相続放棄は認められるとされています。しかし、故人の預金から過度に高額で豪華な葬儀を行ったり、死後の法要（回忌法要など）の費用、過大に高額な墓石・仏壇の購入費用まで支出したりすると、単純承認とみなされ、相続放棄を却下されるおそれがあります。金額の判断に迷う場合は、支払い前に必ず専門家にご相談ください。
相続放棄が受理され、保存義務を完全に終わらせるまでのスケジュールを確認しましょう。
1. 被相続人の死亡（相続の開始） ── 被相続人が死亡した時点で相続が開始されます。
2. 熟慮期間（財産調査・放棄の検討） ── 死亡を知った日から3か月以内に財産や借金を精査し、放棄するかどうかを判断します。期限内に終わらない場合は「伸長申立て」が可能です。
3. 家庭裁判所への申述 ── 期間内に、家庭裁判所へ「相続放棄申述書」と必要書類を提出します。
4. 相続放棄の受理 ── 一定の審査期間を経て「相続放棄申述受理通知書」が届きます。放棄した人は原則として所有権を取得せず、固定資産税を負担する立場にはなりません。
5. 保存義務の有無判定 ── 放棄の時点で空き家を「現に占有」していたか確認。占有していない場合はここで手続き完了です。
6. 次の管理者への引き渡し ── 現に占有していた場合、後順位の相続人がいれば鍵や物件を引き渡して保存義務が終了します。
7. 清算人の選任申立て ── 他に相続人が誰もいない場合、家庭裁判所に清算人の選任を申し立てます（予納金が必要）。
8. 清算人への引き渡し → 保存義務の正式終了 ── 選任された清算人に鍵や財産を引き渡すことで、保存義務が正式に終了します。
相続放棄をすると、法律上「最初から相続人でなかった」扱いになるため、相続権は自動的に次の順位の相続人へ移ります。
– 第1順位：子ども、孫（代襲相続人） ── 全員が相続放棄すると…
– 第2順位：直系尊属（父母・祖父母） ── 全員がいない・放棄すると…
– 第3順位：兄弟姉妹（代襲：甥・姪）
ここで注意が必要なのが、「親が放棄したら自分の子供が代わりに相続する（代襲相続が発生する）」というのは間違いであるという点です。相続放棄をした人は最初から相続人ではないため、代襲相続は発生せず、相続権はそのまま次順位へとスライドします。
放棄が受理された後は、次に相続人となる親族に対して「私は相続放棄をしました。次はあなたが相続人になります」と速やかに通知することが、親族間の無用なトラブルを防ぐための基本マナーです。
「家庭裁判所で相続放棄が受理されたのに、市役所から実家の固定資産税の納税通知書が届いた」というご相談は非常に多いです。
固定資産税は、地方税法343条・359条に基づき、毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に所有者として登録されている者に対して課税される「台帳課税主義」をとっています。被相続人の死亡後も、役所は家庭裁判所から相続放棄の事実を自動的に共有されないため、課税台帳上は「相続人＝新たな所有者」と推定して納税通知書を送付してしまいます。これが、相続放棄をしたはずなのに納税通知書が届いてしまう最大の理由です。
通知が届いた場合、以下の3つのステップを厳守してください。
1. 慌てて被相続人の財産から支払わない：故人の通帳から固定資産税を支払ってしまうと単純承認が成立する重大なリスクがあります。
2. 放置して無視しない：役所は相続放棄の事実を把握していないため、通知を無視すると督促状が届き続け、不要なトラブルに発展するおそれがあります。
3. 速やかに市区町村に相続放棄申述受理証明書を提出して届出をする：家庭裁判所から発行された「相続放棄申述受理証明書」を市区町村の税務課へ提出し、課税台帳から抹消するように申し出ます。これで請求は正式に停止します。
2023年12月に施行された「改正空き家法」により、放置された空き家に対する行政の規制と金銭的なペナルティは劇的に強化されました。
これまでは、倒壊寸前の極めて危険な状態にある「特定空家」だけが改善勧告や強制処分の対象でした。しかし、法改正により、その前段階である「管理不全空家」が新たに新設されました。窓の破損、外壁の剥がれ、庭の立木や雑草の放置など、適切な管理が行われていないと判断された空き家は、指導・勧告を受けることになります。
通常、住宅が建っている土地には、固定資産税を最大6分の1、都市計画税を最大3分の1に減額する「住宅用地特例」が適用されています。しかし、「管理不全空家」または「特定空家」の指定を受け、さらに行政から改善の「勧告」を受けてしまうと、この住宅用地特例の適用対象外（解除）となります。その結果、翌年度から土地にかかる固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍に増加するリスクが生じます。
| 段階 | 物件の状態 | 行政の対応 | 固定資産税への影響 |
|---|---|---|---|
| 通常時 | 適切に管理されている | なし | 住宅用地特例適用（固定資産税が最大1/6に軽減） |
| 管理不全空家 | 放置すれば特定空家になるおそれがある状態 | 指導 → 勧告 | 勧告を受けると特例対象外（固定資産税等が最大6倍に増加するリスクあり） |
| 特定空家 | 倒壊等の危険、衛生上有害、景観を損なう状態 | 指導 → 勧告 → 命令 → 代執行 | 勧告で特例解除（最大6倍）。命令違反には過料。代執行による解体費は所有者に請求 |
「空き家は処分したいけれど、親が遺してくれた預貯金はきちんと相続したい」という場合、すべての遺産を失う「相続放棄」は選ぶべきではありません。空き家やその土地「だけ」を手放すための3つの代替案をご紹介します。
相続または遺贈によって取得した空き家を売却した際、売却益（譲渡所得）から最高3,000万円を控除し、譲渡所得税を大幅に軽減できる制度です。令和6年の税制改正により、売却後に買主側が翌年2月15日までに耐震改修または家屋の全部取壊しを行った場合でも、売主側でこの特例を適用できるように要件が大幅に緩和されました。
ただし、以下のような厳格な要件があります。
– 建物の要件：昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の一戸建て住宅であること
– 居住の要件：相続開始の直前において、亡くなった親が「一人暮らし」であったこと（要介護認定等を受けて老人ホームに入所していた場合は一定の要件下で認められます）
– 不使用の要件：相続時から売却時まで、賃貸・居住・事業用として一度も使用していないこと
– 売却価格の要件：売却代金の総額が1億円以下であること（複数回に分けた売却額や共有者の売却額もすべて合算されます）
– 共有時の控除額制限：令和6年以降、相続人が3人以上の場合、1人あたりの控除上限額が2,000万円に縮小されます
– 手続き期限：相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
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相続した不要な土地「だけ」を国に引き取ってもらえる制度です。ただし、建物付きのままでは申請ができません。事前に自費で建物を解体して「更地」にする必要があります。審査手数料（1筆あたり1万4,000円）のほか、国に納付する将来10年分の土地管理費用に相当する「管理負担金（原則1筆あたり20万円〜）」の支払いが必要です。
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一般の仲介では売れない不動産を、所有者が手数料を支払うことで有償で引き取ってもらえる民間企業のサービスです。建物付きのままでも引き受け可能というメリットがあります。
| 比較項目 | ① 放置
し続ける |
② 相続して
売却 |
③ 相続放棄 | ④ 国庫帰属制度 |
|---|---|---|---|---|
| 手放せる範囲 | 手放せない | 不要な不動産のみ（選別可） | 全遺産（一括放棄） | 不要な土地のみ（選別可） |
| 主な発生費用 | 毎年の固定資産税・維持費・損害賠償リスク | 登記費用、仲介手数料、譲渡所得税（控除あり） | 実費数千円（保存義務時は予納金等あり） | 審査手数料＋管理負担金＋解体・測量費 |
| 建物の有無 | 建物ありのまま放置 | 建物付きで売却可能 | 建物付きで放棄可能 | 建物付き不可（更地が必須） |
| 手続き期限 | なし（放置リスクは増大） | 空き家特例は相続から3年後の年末まで | 相続開始を知ってから3か月以内 | なし（過去の相続分も可能） |
実家を相続して処分すべきか、相続放棄すべきか判断に迷った場合は、以下の5つのチェックポイントで整理しましょう。
| ポイント | 具体的な確認内容 | 判断の方向性 |
|---|---|---|
| ① 市場価値の有無 | 実家が都市部に近く、売却・賃貸の可能性があるか | 可能性あり → 相続して売却活動・賃貸活用を検討 |
| ② 解体費用の負担力 | 自費で解体費用を払える資金的余裕があるか | 負担困難 → 相続放棄が現実的な選択肢 |
| ③ 固定資産税等の負担 | 毎年の固定資産税・維持管理費の負担度合い | 負担が重い → 相続放棄、または解体して国庫帰属を検討 |
| ④ 保存義務のリスク | 実家に直前まで同居していたなど、保存義務が残るか | 義務が残る → 清算人の予納金コストも考慮 |
| ⑤ 遺産全体のバランス | 故人に多額の借金があるか、空き家を補う十分なプラスの遺産があるか | 借金過多 → 放棄一択。プラス優位なら相続して売却・国庫帰属を検討 |
実務上、相続放棄の証明を求められた場合は、家庭裁判所に申請して「相続放棄申述受理証明書」を取得して提出します。「受理通知書」は放棄が受理された際に自動的に届く通知、「受理証明書」は第三者への証明用等に有料で発行してもらう公的な証明書です。
| ステップ | 手順の内容 | 費用と留意点 |
|---|---|---|
| ① 申請先 | 放棄を申し立てた家庭裁判所へ申請する | 別の家庭裁判所では発行できません |
| ② 申請できる人 | 申述人本人、または利害関係人（債権者、他の相続人など） | 利害関係人は「利害関係を証明する書面」が必要 |
| ③ 必要書類 | 交付申請書、事件番号、本人の身分証明書のコピー、返信用封筒（郵送の場合） | 交付申請書には事件番号を記入 |
| ④ 費用 | 証明書1通につき150円分の収入印紙を申請書に貼付 | 郵便局などで150円分の収入印紙を購入 |
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A. 放置は避けてください。相続放棄が完了して法的義務がない場合であっても、無視して放置すると役所からの督促状が届き続け、実務上のトラブルに発展するおそれがあります。まずは市区町村の税務課に連絡して相続放棄した事実を伝え、「相続放棄申述受理証明書」等を提示して台帳の修正などの必要な手続きを確認しましょう。
A. 資産価値がまったく認められない「明らかなゴミ」「日用品」等の処分は、単純承認に該当しない可能性が高いとされています。ただし、処分したゴミの中に現金が混ざっていたり、不用品をリサイクルショップで買い取ってもらった代金を作業費用に充てたりすると法定単純承認と評価される要因になります。確実に放棄を成功させるためには、方針が決まるまで極力室内の物品には手を触れないのが最も安全です。
A. 法定単純承認となる可能性が高いため避ける必要があります。建物の解体は相続財産の「処分行為」（民法第921条第1号）と判断されるおそれがあり、家庭裁判所に相続放棄の申述をしても受理されなくなるおそれがあります。倒壊の急迫した危険を防止するための緊急措置など極めて例外的な状況を除き、解体は自己判断で行わず必ず事前に専門家に相談してください。
A. 単純承認と評価される可能性があるため、慎重な判断が必要です。ご自身の資金から故人の借金を返済する行為（代位弁済）であっても、個別事情によっては「相続債務を承継する意思を黙示的に示した」と解釈され、単純承認と評価される可能性があります。債権者からの返済督促に対して自己判断で応じることはせず、必ず事前に弁護士などの専門家へ相談してください。
A. 家庭裁判所への申述自体にかかる費用は、収入印紙800円＋連絡用の郵便切手代で、合計数千円程度です。ただし、保存義務を終えるために相続財産清算人の選任が必要な場合は、別途予納金（数十万円〜）が発生する可能性があります。
A. 当事務所では、空き家を含む相続財産の評価、相続放棄と相続のどちらが有利かのシミュレーション、相続税の試算を初回無料で承っております。ご依頼いただいた場合の費用についても事前にお見積もりを提示いたします。相続放棄の手続き自体は司法書士や弁護士が専門ですが、当事務所では連携して、相続税の観点からの総合的なアドバイスが可能です。
空き家の相続放棄は、正しい知識と正しい手順で進めれば、不要な不動産から生じるリスクを大幅に軽減できる選択肢です。以下の要点を確認しましょう。
相続放棄を検討する際は、１人で考えて結論を出さずに、早い段階で相続税専門の専門家にご相談されることをおすすめいたします。
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