実家の相続では「放置」が主なリスクになります。2024年4月の相続登記義務化や、管理不全空家・特定空家への是正勧告にともなう固定資産税の優遇解除など、適切な対応を怠ることで不利益を被るおそれがある時代となりました。本記事では、税務・法務・不動産の専門的観点から「実家の相続で避けるべき15の行動」と、親が元気なうちに取るべき生前対策を解説します。
※本記事は一般的な解説です。個別の状況や最新の法令・税制の当てはめについては、確実に税理士等の専門家にご相談ください。
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現金や預貯金は1円単位で公平に分割できますが、実家（土地・建物）は物理的に半分に切り分けることができません。誰か1人が単独で相続して代償金を支払う（代償分割）か、売却して現金を分ける（換価分割）か、安易に共有名義にするしかなく、これが親族間で揉める最大の要因となっています。
不動産は所有しているだけで毎年固定資産税や都市計画税がかかります。また、相続時には、国が定めた評価ルール（土地は路線価方式等、建物は原則として固定資産税評価額）に基づいて財産評価が行われ、基礎控除を超える場合は相続税の課税対象となります。
実家が空き家になると、老朽化を防ぐための定期的な換気、庭木の剪定、防犯対策、ゴミの片付けなど、遠方に住む相続人にとって大きな維持管理費（手間・コスト）が発生します。管理を怠って放置すると建物の老朽化や近隣トラブル、場合によっては損害賠償責任のリスクを伴うこともあります。
遺産分割の話し合いで一度対立が生じたり、未登記のまま放置して次の世代に相続が連鎖（数次相続）したりすると、解決には何年もの時間と多額の費用が必要になります。不動産の処分や変更登記は原則として相続人全員による合意や手続きが必要なため、権利者の増大は実家の売却手続きなどを長期化させ、事実上の塩漬け状態を招くおそれがあります。
親が亡くなった後、実家の名義変更（相続登記）を行わずに放置することはペナルティの対象です。2024年（令和6年）4月1日から相続登記の申請が義務化され、所有権の取得を知った日から「3年以内」に申請しなければ、10万円以下の過料の対象となります。過去の未登記分にも適用され、猶予期限は2027年（令和9年）3月31日までです。また、転居等にともなう住所・氏名変更登記（2026年4月1日義務化、変更から2年以内申請）の怠慢も、5万円以下の過料の対象となります。
【正しい対処法：遺産分割が長引くなら「相続人申告登記」を利用する】
期限内に遺産分割がまとまらない場合は、暫定的に義務を履行したものと扱われる「相続人申告登記」を単独で申し出るのが有効です。ただし、後に遺産分割が成立した場合は、その成立日からさらに3年以内に正式な相続登記を申請する必要がある点に注意してください。
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遺産総額が基礎控除「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」を超える場合、相続開始を知った翌日から「10か月以内」に申告・納税が必要です。遅れると延滞税や加算税が課されます。さらに、期限内に遺産分割が調っていない場合、土地評価額を最大80%減額できる「小規模宅地等の特例」が当初の申告で原則として適用できなくなり、高額な税金を一旦納税しなければならなくなります。
【正しい対処法：「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付して仮申告する】
期限までに遺産分割がまとまらない場合は、「期限内に法定相続分で仮の申告と納税を済ませる」のが鉄則です。この際、確実に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付して提出します。申告期限から3年以内に分割が調った段階で「更正の請求」を行えば、特例を遡って適用し、払いすぎた税金の還付を受けることができます。
遺産分割協議が調う前に、一部の相続人だけで実家全体を勝手に売却することはできません。遺産分割協議が調うまでの間、実家は「相続人全員の共有（準共有）状態」にあります。そのため、一部の相続人だけで実家全体を売却する契約は認められず、実家全体を売却するには、原則として相続人全員による合意や手続きが必要です。各相続人は原則として自らの共有持分を処分することはできますが、「自分の持分なら自由に売れる」と考えて、単独で実家全体を処分できるわけではない点に注意が必要です。
【正しい対処法：相続人全員が売主となって売却するか、遺産分割を先行させる】
どうしても相続登記の前に売却したい場合は、相続人全員が共同して売主となり、全員が売買契約書に署名・押印をして売却手続きを進めることが有効な選択肢となります。
遺産分割の話し合いで揉めたくないからと、実家の名義を安易に共有名義で相続登記することは、将来的に売却や処分を進める上で大きな制約を伴うおそれがあります。不動産が共有名義になると、民法上の行為制限（全体の売却や大規模改修は全員の合意、管理や一般的な賃貸借は持分の過半数が必要等）が生じるため、単独の判断で自由に売却したり、リフォームや賃貸契約を進めたりすることが難しくなります。
【共有名義における行為制限】
| 行為の種類 | 具体例 | 必要な同意 |
|---|---|---|
| 変更・処分行為 | 不動産全体の売却、更地化（解体）、建替え、抵当権の設定 | 共有者全員の合意 |
| 管理行為 | 一般的な賃貸契約の締結、大規模なリフォーム | 共有持分の過半数（1/2超）の賛成 |
| 保存行為 | 簡易な雨漏り補修、不法占有者への立ち退き請求 | 各共有者が単独で実行可能 |
さらに将来、次の世代へ「数次相続」が発生すると、持分が細分化し、行方不明者や判断能力の低下した方が共有者に加わることで、売却や処分の方針を決定できなくなるリスクがあります。共有化を避けるためには、名義を単独所有に一本化できる「代償分割」や「換価分割」などの分割手法を柔軟に話し合って決めることが重要です。
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適切な管理を行わずに実家を放置すると、固定資産税の増税リスクが生じます。通常の住宅地は「住宅用地の特例」により土地の固定資産税が軽減されていますが、放置空き家が「管理不全空家」や「特定空家」に指定されて自治体から是正の改善勧告を受けた場合、翌年度からこの軽減措置の対象外となり、土地にかかる固定資産税が最大約6倍に跳ね上がるおそれがあります。
単に空き家になっただけですぐに優遇が解除されるわけではなく、管理不足と是正勧告が条件となります（※建物分の固定資産税額には直接影響しません）。使用予定がない場合は、早期の売却や活用などを柔軟に検討することが大切です。
「田舎の不要な実家だけを相続放棄しよう」と考える方が多くいますが、相続放棄は「すべての相続財産を包括的に手放す」手続きであり、特定の財産だけを選んで放棄することは不可能です。
相続放棄をしても、すぐに相続財産に関する義務がすべてなくなるとは限りません。相続放棄の時点で相続財産に属する財産を現に占有している場合には、次の相続人や相続財産清算人に引き渡すまで、その財産を保存する義務が生じることがあります。占有していない場合は原則として保存義務を負いませんが、実態に応じた慎重な判断が必要です。
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土地評価額を最大80％減額できる節税特例ですが、要件は極めて厳格で、見落としによる否認が多発しています。
実態は別の生活拠点があるにもかかわらず、住民票だけを一時的に移して「同居親族」として特例を申請する行為は最大のNG行動です。税務署は、電気・水道・ガスの使用量、郵便物の届先、近隣への聞き込みなどを徹底的に行い、客観的事実から「生活の本拠」があったかを精査します。実態がないと判断された場合、特例は否認され、相続税額が大きく増える可能性があります。事実の仮装・隠蔽と判断されれば加算税などのペナルティが課されることもあります。
別居親族が適用を受ける「家なき子特例」は、「被相続人に配偶者や同居の相続人がいないこと」「取得者が一定期間、自己や特定の関係者の持ち家に住んでいないこと」などの複数の複雑な要件をすべて満たした上で、さらに「相続開始から申告期限（10か月）まで土地を保有し続けること」が絶対条件です。知らずに相続直後に売却してしまい、要件から外れるケースが多くあります。
親が老人ホーム等に入居中に亡くなった場合でも、一定の要件（要介護認定、他人に賃貸せず空き家のままなど）を満たせば特例が適用できます。ただし、入所直前まで同居していなかった親族が、老人ホーム入所後に「実家を自分が引き継ぐから同居扱いになる」と誤認して申請するようなケースは、適用対象外となるため注意が必要です。
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配偶者が遺産を相続する場合、「1億6,000万円または法定相続分相当額のいずれか多い金額まで」相続税が非課税になる極めて大きな優遇措置です。だからと一次相続（最初の相続）で多くの遺産を配偶者に相続させると、将来の「二次相続の罠（配偶者死亡時の子供たちへの大増税）」を招きます。
二次相続時は「法定相続人が1人減る（基礎控除額の減少）」「一次相続での引継ぎ財産と配偶者の固有財産が合算されて累進税率が高くなる」「配偶者控除のような強力な枠がない」といった理由から、子供たちの納税総額が跳ね上がることになります。一次・二次を通算したトータルでのシミュレーションが必要です。
兄弟間で「不公平がないように遺産を分けよう」とする際、実家の評価として「相続税評価額」をそのまま基準にして遺産分割協議を行うのは危険です。土地は路線価方式等、建物は固定資産税評価額といった相続税評価額は、実際の「時価（実勢価格）」より低く算出されます。
実勢価格5,000万円・相続税評価額3,000万円の実家と、現金3,000万円を兄弟で分ける際、長男が実家、次男が現金を相続すると、一見公平ですが不公平感から親族間で対立に発展するおそれがあります。遺産分割では相続税評価額だけを見て判断するのではなく、実勢価格（時価）や売却時の経費などを参考に、相続人間で納得できる基準や公平な評価方法を柔軟に話し合って決めることが重要です。
実家の売却時に、1社の査定額だけを鵜呑みにして専任契約を結んでしまうのは避けてください。会社によって査定額に数百万円以上の差が出ることや、他社を排除したいがために市場相場を大きく無視した「高すぎる査定」を提示してくる悪質な不動産会社が存在するためです。2〜3社程度の不動産会社に査定を依頼して、査定額の具体的な根拠や販売戦略を比較検討するのが適正価格で早期に売却するための有効な方法です。
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親が亡くなった後、遺言書の確認を怠ったまま遺産分割協議を始めてしまうのは避けるべき行動です。有効な遺言書が存在する場合、原則としてその内容が遺産分割に影響します。相続人同士で話し合って「遺産分割協議書」を完成させた後に遺言書が発見された場合、原則としてその内容を踏まえて遺産分割を再度検討することになります。そのため、遺産分割協議を始める前に、あらかじめ遺言書の有無を確認することが重要です。
相続放棄を検討している段階で、実家にある親の遺品（家具、衣類、車、貴金属など）を売却・処分・廃棄すると、民法第921条に基づき、相続財産を処分したとして「法定単純承認」とみなされる可能性があります。 放棄を視野に入れる場合は、財産の取り扱いについて慎重に対応してください。
「将来の相続税対策に」と安易に生前贈与を選択することには、大きな税務リスクが伴います。贈与した財産を相続財産に加算して再計算する「生前贈与加算」の持ち戻し期間が従来の「3年」から「7年」へと段階的に延長されています（2024年1月以降の贈与から適用。完全に7年となるのは2031年1月以後の相続から。
2026年12月31日までの相続では持ち戻し期間は実質3年のままです）。贈与後すぐに親が亡くなった場合は節税効果が無効化されます。また、「相続時精算課税制度」を地価が下落する地域の実家に適用すると、親死亡時には「贈与時の高い評価額」で計算されるためかえって大増税になるリスクを背負います。
実家の売却、解体、お片付けなどを、他の兄弟姉妹に無断で進める行為は避けることをお勧めします。実家の売却や解体、預貯金の解約などは、法律上および実務上、行為や手続きの種類によって求められる相続人の同意範囲や手続きが異なります。たとえば全体の売却には全員の同意が必要です。
自分だけで進められると思い込んで独断で強行すると、「財産を勝手に独占しようとしている」などの不信感を生み、円満な遺産分割協議の決裂を招くおそれがあります。どんなに些細なことであっても、最初から情報を共有し、合意を形成しながら段階を踏むことが重要です。
「自分で調べて大丈夫」と自己判断で進めてしまうことは極めてハイリスクです。特に売却時に最大3,000万円を控除できる「空き家特例」の適用を目指す場合、その要件は極めて細かく、以下のような注意点があります。
親から実家を受け継ぐことになった場合、相続人が選択できる方法は次の5つです。
【5つの比較表】
| 選択肢 | 相続税の優遇
（特例等） |
相続登記義務
への適合性 |
主な自己負担
・コスト |
適しているケース |
|---|---|---|---|---|
| ① 自分で住む | 小規模宅地特例（80%減額）を最も適用しやすい | 登記申請により適合する | 他の兄弟姉妹への代償金 | 実家に住む予定があり、代償金の用意ができるケース |
| ② 売却 | 条件により空き家特例（3000万円控除）を適用可能 | 売却の前提として登記申請し適合 | 解体費（更地で売る場合）、仲介手数料、譲渡所得税 | 誰も住む予定がなく、早期の売却が見込めるケース |
| ③ 賃貸 | 評価減は貸付事業用（50%減額）に格下げされる | 登記申請により適合する | リフォーム・リノベーション費用 | 立地が良く、賃貸需要が十分に見込めるケース |
| ④ 国庫帰属 | 相続税の評価減特例は適用されない（手放すため） | 国への所有権移転により適合 | 建物解体費＋審査手数料＋10年分の負担金 | 売却困難な地方の土地で、管理義務を切り離したいケース |
| ⑤ 相続放棄 | すべての特例は適用不可（最初から相続人でないため） | 登記申請義務そのものが消滅 | 現に占有している場合の管理維持費 | 遺産が「債務超過（借金過多）」であるケース |
「誰に実家を相続させるか」を1人に確定させておく遺言書作成が重要です。安易な共有名義化を100%予防できます。検認不要で最もスムーズな「公正証書遺言」での作成を強く推奨します。
親が元気なうちに家族会議を開き、財産リストを作ります。この際、2026年2月2日に開始された最新の公的制度である「所有不動産記録証明制度」（手数料：1通1,600円）を活用すれば、本人の名義で登録されている全国の所有不動産を一覧化した証明書を取得でき、見落としやすい不要な山林や私道の持ち分などの「相続漏れ」を確実に防ぐことができます。
親の現住所と登記簿上の住所が一致しているか、境界が明確になっているかを確認します。2026年4月施行の住所変更登記義務化を踏まえ、ズレを整理しておくこと、また、隣地との境界確定を行っておくことが将来のトラブルや売却難航を防ぐ鍵です。
実家の評価額を事前に算定し、遺産総額が基礎控除額を超えるかどうかを事前に正確に把握しておくことで、相続税申告の要否、および納税資金が十分に確保できているかを事前に対策できます。
親が認知症になり意思能力（判断能力）を喪失すると、実家の売却や大規模修繕が原則として不可能（資産凍結）になります。親の意思があるうちに「家族信託」を設定しておくことで、親が認知症になった後であっても、子供自身の判断で、親の介護費捻出のために実家を売却・現金化、または賃貸管理することが可能となります。
【実家相続で使える主な特例制度の比較表】
| 特例制度 | 最大のメリット（節税効果） | 最大の落とし穴
（否認リスク・不適用条件） |
他の特例との併用可否 |
|---|---|---|---|
| 小規模宅地等の特例 | 実家の土地（上限330㎡まで）の相続税評価額を最大80％減額する。 | ・住民票だけを移した「偽装同居」は生活実態を精査され否認される。・区分所有登記された二世帯住宅では適用に厳しい制限がある。 | ・「空き家特例」と併用可能。（土地評価を80%下げた上で、将来の売却時に3,000万円控除をダブルで使える） |
| 空き家3,000万円特別控除 | 実家（空き家）を売却した際の売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除する。 | ・昭和56年5月31日以前の建築（旧耐震基準の戸建て）のみが対象。・相続開始の直前に親が「一人暮らし」であったこと。・売却までに一時でも賃貸や自己居住等に使用すると不適用。・相続人が3人以上の場合は控除上限額が2,000万円に制限される。 | ・「取得費加算の特例」とは併用不可（どちらか有利な方を選択適用）。・「小規模宅地等の特例」とは併用可能。 |
| 取得費加算の特例 | 実家の売却に伴う所得税の計算において、支払った相続税の一部を不動産の「取得費（経費）」に算入できる。 | ・相続開始を知った翌日から「3年10か月以内」に売却を完了させなければ失効する。 | ・「空き家特例」とは併用不可（どちらか一方の選択適用）。・「小規模宅地等の特例」とは併用可能。 |
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A. 原則として避けるべきです。売却やリフォームに全員の合意が必要な上、世代交代により権利者がねずみ算式に増えて実家が塩漬けになります。「代償分割」や「換価分割」を適用し、名義を単独所有に一本化してください。
A. 可能です。同居相続人として「小規模宅地等の特例」を適用でき、土地の相続税評価額を最大80%減額できます。ただし、他の兄弟に分ける預貯金が不足する場合は、代償金の用意が課題になります。
A. 安くなりません。相続税は「被相続人が亡くなった日」時点の評価額を基準に計算されるため、その後の売却額は相続税そのものには影響しません。ただし、納税資金の確保、および売却時の所得税については「取得費加算の特例」などで負担を抑えることが可能です。
A. 相続可能です。親が「団体信用生命保険（団信）」に加入しており適用条件を満たしていれば、親の死亡にともないローン残債は完済（免除）されます。ただし、自動的に登記上の抵当権が消えるわけではなく、ローンが弁済された後に金融機関から必要書類を受け取り、抵当権抹消登記を申請する必要があります。団信未加入等の場合は、ローンの残債もマイナスの財産として引き継ぎ返済義務を負うことになります。
A. 無理に現金一括払いしようとせず、いくつかの法的な救済スキームを検討してください。一括での支払いが困難な場合は、数年にわたり分割納付する「延納」や、相続した実家そのものを国に納める「物納」があります。また、実務上最も多い対策は、相続した実家を「取得費加算の特例」等を適用して速やかに売却し、納税資金を用意する方法です。
A. 当事務所では、実家の相続に関する初回の相談（対面・オンライン）を「0円（完全無料）」にて承っております。ご実家の簡易評価、各種節税特例の適用判定、二次相続まで見据えた最適な遺産分割シミュレーションまで丁寧にサポートいたします。
本記事では、実家の相続において避けるべきNG行動と正しい対処法について解説してきました。大切な実家を負動産にせず、家族全員が納得する形で次世代へ引き継ぐための重要ポイントは以下の3点です。
実家の相続は「先延ばし」が一番の問題です。判断に迷ったら早めに相続税専門の税理士へご相談ください。
※本記事は一般的な解説です。個別の税務判断は税理士にご相談ください。
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