結論：現在でも節税効果があるケースはあります。ただし、2024年以降は以前より効果が小さくなり、物件や財産構成によって異なります。
相続税対策としてマンション購入が有効とされるのは、現金をそのまま保有するより不動産に換えた方が相続税評価額が低くなる場合があるためです。ただし、2024年以降は評価ルールが厳格化され、タワーマンション等では以前ほどの節税効果が見込めなくなっています。空室リスクや売却の流動性リスクもあるため、購入前に財産構成を踏まえた税理士への相談が重要です。
※本記事は一般的な解説です。個別の税務判断は税理士にご相談ください。
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「マンションを買えば相続税が安くなるらしい」「タワマン節税という言葉を聞いたが、今でも有効なのか？」と疑問をお持ちの方は多いのではないでしょうか。 これまで、相続税対策としてマンションの購入は非常に注目されてきました。これは、現金と不動産の評価額の違いを利用して節税を図る手法です。
しかし、2024年以降はマンションの評価ルールが変更され、また空室や税務署からの否認、流動性の低さといったリスクも伴うため、「買えば必ず節税できる」わけではありません。 本記事では、マンション購入による節税の仕組みから具体的な活用方法、購入タイミングの注意点、そして向き不向きまでを詳しく解説します。
目次
現金1億円を所有している場合、その相続税評価額は額面どおり1億円として評価されます。 一方、不動産の場合は市場価格（購入価格）ではなく、国税庁が定める基準によって評価されます。一般的に、土地は「路線価方式」などで評価され、路線価は一般的に公示価格のおおむね80％を目安に設定されています。
建物は固定資産税評価額で評価されます。固定資産税評価額は再建築価格を基礎として算定されるため、市場価格より低くなることが一般的です。 つまり、1億円の現金をそのまま残すのではなく、1億円でマンションを購入して不動産に換えることで、課税対象となる財産の評価額を市場価格より低く抑え、圧縮できる場合があるのです。これが、マンション購入による相続税対策の基本的な仕組みです。
⚠️ 【注意】 ただし、すべての不動産で評価額が大幅に下がるわけではありません。物件の種類・立地・市場価格との乖離度によって効果は異なります。
マンションの相続税評価額を計算する際は、一戸建て住宅と同様に「建物部分（専有部分）」と「土地部分（敷地利用権）」に分けて評価を行います。
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マンション購入が節税になる仕組みがわかったら、次は具体的な3つの活用方法を確認しましょう。
まず考えられるのが、現金を自宅用のマンションに換える活用方法です。現金で保有するよりも不動産として保有することで、前述の通り評価額の差を利用した圧縮効果が得られます。
さらに、要件を満たすことで「小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）」を適用できる可能性があります。この特例を利用できれば、マンションの土地部分（敷地利用権）について、330㎡まで評価額を最大80%減額することが可能です。ただし、この特例の適用には「被相続人との同居」などの要件があり、誰が財産を相続するかによって適用できるかどうかが変わってきます。
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第三者に貸し出している不動産は、自己利用の不動産に比べて所有者の利用が制限されるため、さらに評価額が下がります。 賃貸用として運用する場合、建物部分は「貸家」、土地部分は「貸家建付地」として評価されます。
具体的には、建物は「自用家屋の評価額（固定資産税評価額）×（1−借家権割合×賃貸割合）」で計算されるため、賃貸割合が100％の場合には概ね70％程度となります。土地については、自用地の評価額から「借地権割合×借家権割合（30%）×賃貸割合」を差し引いた額となり、一般的には自用地より評価額が下がります。
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現金を収益性の高い賃貸マンションに組み換えることは、単なる評価額の圧縮にとどまらない「資産形成としての活用」という視点も持ち合わせます。 マンションから得られる長期的な家賃収入を確保しつつ、次世代へと財産を承継させることができます。「節税だけが目的」の購入は税務上の否認リスクが高まりますが、「資産の運用・承継」という合理的な目的を持った購入であれば、結果として効果的な相続税対策となり得るのです。
3つの活用方法がわかったら、次は購入のタイミングに関する重要な注意点を確認しましょう。
被相続人がご高齢になったり体調が悪化したりしたことを機に、節税効果のみを過度に追求した取引として駆け込みでマンションを購入することは、非常にリスクが高い行為です。 このようなケースでは、税務署から「財産評価基本通達6項（総則6項）」が適用され、路線価などの通常の評価方法が否認される可能性があります。総則6項が適用されると、国税庁が認める方法（不動産鑑定評価など合理的な方法）により評価額が算定される可能性があります。
2022年（令和4年）の最高裁判決（いわゆる「タワマン節税」訴訟）では、90歳を超える被相続人が相続開始の数年前に多額の借入れをして不動産を購入した事案について、租税負担の公平に反するとして総則6項の適用が認められました。この判決などを踏まえ、令和6年から区分所有マンションの評価方法が見直されました。
過度な節税目的と判断されないためには、居住用や資産運用といった合理的な目的があるかどうかに加え、年齢、借入の有無、財産状況、節税効果などの一連の事情が総合的に判断されます。
⚠️ 【注意】相続直前のマンション購入にはリスクがあります
相続直前に節税効果のみを過度に追求した取引でマンションを購入した場合、税務署から通常の評価方法が否定され、より高い金額で評価される可能性があります（総則6項の適用）。購入の合理的な理由（居住用・資産運用等）があるかどうかが重要な判断基準になります。
相続税対策は「節税ありき」で考えるのではなく、ご家族の将来の生活資金やキャッシュフローを見据えた「将来設計ありき」で検討することが何よりも大切です。時間的な余裕を持った資産形成として、計画的にマンション購入を進めることが、税務上のリスクを回避することにつながります。
購入タイミングの注意点を確認したら、次はマンション活用に伴うリスクと注意点を整理しましょう。
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2024年（令和6年）1月1日以降に相続や贈与で取得した区分所有マンションについて、「区分所有補正率」という新たなルールが導入されました。これにより、市場価格と相続税評価額の乖離が著しいマンション（特にタワーマンション等）では、評価乖離率に応じて区分所有補正率を乗じて補正する仕組みが導入され、その結果として評価水準がおおむね市場価格の60％程度となるよう見直されました。
そのため、以前のように「購入価格の2〜3割の評価額になって相続税を大幅に圧縮できる」といった効果は期待しにくくなりました。 ただし、このルール変更後であっても「現金で保有するよりは評価額が低くなるケース」は存在し、一定の節税効果が期待できるケースがあります。そのため、マンション購入による対策がまったく無意味になったわけではありません。
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賃貸マンションを購入した場合、常に入居者がいるとは限りません。入居者が見つからない「空室期間」は家賃収入がゼロになります。また、毎月の管理費や修繕積立金、固定資産税などの維持コストに加え、将来的な大規模修繕費用の負担も発生します。 仮に相続税を節税できた金額があったとしても、空室が続いたり修繕コストが膨らんだりしてキャッシュフローが赤字になってしまっては、相続税の軽減額を維持コストが上回る可能性があります。
不動産は現金のように簡単に分割することができません。そのため、相続人が複数いる場合には遺産分割トラブルの原因になりやすいというデメリットがあります。 また、いざ売却して現金化したいと思っても、希望するタイミングや価格で買い手が見つかるとは限らない「流動性リスク」もあります。
注意点を確認したら、次は相続税対策に向いているマンションの選び方を見てみましょう。
マンション選びで最も重要なのは立地です。駅近や都心部、人口流入が続いているエリアなど、将来的に資産価値が下がりにくい物件を選ぶことが望ましいです。
相続発生後、納税資金の確保や遺産分割のために不動産を売却する可能性も十分に考慮する必要があります。そのため、「売りたいときにスムーズに売れる」「貸したいときにすぐに借り手がつく」といった流動性の高さを持つ物件を選ぶことが重要です。
家賃収入から得られる利回りやキャッシュフローが安定している物件は、単なる節税目的ではなく、純粋な「資産運用」としての合理性があります。合理的な資産運用目的があることは重要な判断要素の一つです。合理的な理由がある投資であれば、税務当局からの否認リスクへの対策としても有効に働きます。
相続人が複数いる場合、1棟の巨大なマンションや高額すぎる物件を遺すと、遺産分割で揉める原因になりかねません。将来の遺産分割の「分けやすさ」を考慮し、分割しやすい価格帯・規模の物件を選ぶことも重要な基準となります。
【整理表】向いている人・向いていない人
| 向いている人 | 向いていない人 |
|---|---|
| 相続税が発生する可能性が高く、現預金に偏った財産構成の人 | そもそも相続税の基礎控除内で税金が発生しない人 |
| 長期保有を前提とし、不動産運用（家賃収入等）にも関心がある人 | 節税効果だけを期待してマンション購入を考えている人 |
| 購入前に税理士等の専門家に相談できる人 | 借入（ローン）や賃貸管理のリスク・手間を負いたくない人 |
| 相続後の出口戦略（誰が住む・売却・賃貸継続）まで考えられる人 | 相続後すぐに現金化（売却）したいと考えている人 |
ご自身が「向いていない人」に該当する場合でも、マンション購入以外の相続税対策を検討することができます。最後にその他の方法も把握しておきましょう。
生前に財産を次世代へ贈与し、将来の相続財産を減らす方法です。暦年贈与は年間110万円までの非課税枠を活用できます。また、相続時精算課税制度を利用すれば、累計2,500万円までの非課税枠に加え、令和6年以降は年間110万円の基礎控除も追加で利用できるようになっています。
生命保険の死亡保険金には「500万円×法定相続人の数」という非課税枠が設けられています。手元の現金を生命保険の保険料に換えておくことで、非課税枠の分だけ確実に課税対象額を減らすことができます。
すでに所有している土地（更地など）がある場合、新たにマンションを購入するのではなく、その土地にアパートなどを建築して賃貸に出す方法もあります。これにより、土地の評価額を「貸家建付地」として下げる効果が得られます。
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A. 必ず安くなるわけではありません。相続税評価額が購入価格より低くなる場合に節税効果がありますが、2024年以降の評価ルール変更により、特にタワーマンション等では以前ほどの効果が見込めなくなっています。また、節税効果のみを過度に追求した取引による駆け込み購入は税務署から否認されるリスクもあります。
A. 「区分所有補正率」の導入により、市場価格との乖離が大きいマンションでは評価額が引き上げられる場合があります。ただし、すべてのマンションで節税効果がなくなったわけではなく、物件や財産構成によっては一定の節税効果が期待できるケースがあります。個別の判断は税理士にご相談ください。
A. 相続直前の購入は慎重な判断が必要です。節税効果のみを過度に追求した取引と判断された場合、「総則6項」が適用され、通常の評価方法ではなく鑑定評価等のより高い金額で課税される可能性があります。購入には合理的な理由（居住用・資産運用等）があることが重要です。
A. 賃貸に出している不動産は「貸家」「貸家建付地」として評価されるため、自己利用の場合よりさらに評価額が下がる可能性があります。ただし、空室リスクや維持コストなどの負担もあるため、節税効果だけでなく収支のバランスも考慮する必要があります。
A. どちらが有効かは、所有する土地の有無、投資金額、運用目的などによって異なります。すでに土地を所有している場合はアパート建築、現預金が多く、相続税負担が見込まれる場合にはマンション購入が選択肢となることがあります。いずれも個別の財産状況に応じた判断が必要です。
A. 当事務所では、初回無料でご相談・相続税のシミュレーションを承っております。マンション購入前の段階でのご相談も歓迎しております。ご依頼いただいた場合の費用についても事前にお見積もりを提示いたします。
初回のご相談・課税診断は無料ですので、おひとりで悩まずにお気軽に下記のお問い合わせフォームよりご連絡ください。
※本記事は一般的な解説です。個別の税務判断は税理士にご相談ください。
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