親のマンションを相続しても、必ず相続税がかかるわけではありません。相続税は「マンション単体の価格」ではなく「遺産全体が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えるか」で決まります。法定相続人が2人なら4,200万円、3人なら4,800万円が一つの目安です。 基礎控除以下なら非課税、超えても配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例で税額が0円になるケースがあります。ただし、特例利用時は0円でも申告が必要です。
※本記事は一般的な解説です。個別の税務判断は税理士にご相談ください。
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「親のマンションを相続するけど、相続税ってかかるのだろうか？」「うちのマンションはそこまで高くないから大丈夫だと思うけど…」と不安を感じる方は少なくありません。実際、マンションを相続しても相続税がかからない（0円になる）ケースは多くあります。しかし、判断を誤ると、本来利用できた制度を活用できず、不要な税負担が生じる可能性があります。
本記事では、自分のケースでマンションに相続税がかかるのかどうかを判断する基準から、基礎控除や特例を使って0円になる具体的な条件までを詳しく解説します。
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目次
読者の中には「マンションの価格が高いと相続税がかかり、安いとかからない」と誤解されている方がいらっしゃいます。しかし、相続税はマンション単体の価値で決まるわけではありません。
相続税は、マンションの評価額に加えて、亡くなった方の預貯金、株式、その他の財産をすべて合わせた「遺産全体」の合計額をもとに判断します。したがって、マンションの価値が低くても他の財産が多ければ課税されますし、逆にマンションが高額でも他の財産が少なく基礎控除の範囲内であれば相続税はかかりません。
さらに、相続税の計算で用いる「マンションの価格」は、売却できる市場価格ではなく、税務上のルールで計算された「相続税評価額」を用いる点も重要です。
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相続税がマンション単体では決まらないことがわかったら、次は自分に相続税がかかるかを3ステップで判断してみましょう。
自分の場合に相続税がかかるかどうかは、以下の3つのステップで判定することができます。
まずは、亡くなった方が残したすべての財産を合算して「遺産総額」を把握します。 マンションの「相続税評価額」に加えて、預貯金、株式・投資信託、その他の財産をすべて合計します。マンションの価格は市場価格ではないことに注意してください。 また、生命保険金は民法上の遺産ではなく「みなし相続財産」として扱われます。生命保険金には「500万円×法定相続人の数」という非課税枠があり、これを超えた金額のみが相続税の計算対象となります。
次に、遺産総額が「基礎控除」を超えるかどうかを確認します。 基礎控除とは、遺産のうち非課税となる枠のことであり、以下の計算式で求められます。
基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数
遺産総額がこの基礎控除額以下であれば、相続税は一切かかりませんし、税務署への申告も不要です。
【早見表】法定相続人の数と基礎控除額
| 法定相続人の数 | 基礎控除額 |
|---|---|
| 1人 | 3,600万円 |
| 2人 | 4,200万円 |
| 3人 | 4,800万円 |
| 4人 | 5,400万円 |
| 5人 | 6,000万円 |
遺産総額が基礎控除を超えてしまった場合でも、すぐに相続税の支払いが発生するわけではありません。 「配偶者の税額軽減」や「小規模宅地等の特例」といった制度を適用することで、最終的な税額が0円になる可能性があります。
3ステップの判断方法がわかったら、次は相続税が0円になる具体的な4つのケースを確認しましょう。
💡 自分のマンションは相続税がかかる？特例を使って0円になる？
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自分の状況がどのパターンに当てはまるのか、具体例とともに見ていきましょう。
最も基本的なケースです。遺産総額が基礎控除額以下であれば、相続税はかかりません。 具体例：相続人が配偶者と子2人（計3人）の場合、基礎控除は4,800万円です。マンションの相続税評価額が3,000万円、預貯金が1,000万円で、遺産総額が4,000万円となる場合、基礎控除以下に収まるため無税となり、税務署への申告自体も不要です。
亡くなった方の配偶者がマンションを相続する場合、「配偶者の税額軽減」という制度を利用できます。 これは、配偶者が取得した遺産額が「1億6,000万円」または「法定相続分」のいずれか大きい金額までであれば、相続税がかからないという非常に強力な制度です。配偶者が相続する場合は、遺産総額が大きくても税額が0円になる可能性が高くなります。
⚠️ 【注意】：ただし、配偶者の税額軽減を使って0円になる場合でも、税務署への「申告」が必要です。申告しないと控除が適用されません。
同居していた親族などが自宅マンションを相続する場合、一定の要件を満たせば「小規模宅地等の特例」を利用できます。 この特例を適用すると、土地部分（敷地利用権）の相続税評価額を最大80%（330㎡まで）減額することができます。評価額が大幅に下がる結果、遺産総額が基礎控除以下になり、相続税が0円になるケースが多くあります。
⚠️ 【注意】：80%減額されるのはマンション全体の価格ではなく、土地部分（敷地利用権）の評価額です。建物部分（専有部分）は減額の対象外です。
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相続税の計算では、プラスの財産からマイナスの財産（債務や葬式費用）を差し引くことができます。 住宅ローンなどの債務は相続財産から差し引くことができます。ただし、団体信用生命保険（団信）により住宅ローンが完済される場合には、相続開始時点で債務は残らないため控除できません。差し引いた結果の正味の遺産額が基礎控除を下回れば無税になります。
0円になるケースを確認したら、次はよくある危険な勘違いを押さえておきましょう。
「マンションの評価額が基礎控除以下だから安心」と思い込んでしまうのは非常に危険です。
相続税は遺産全体で判断します。マンション以外に以下のような財産がないか確認が必要です。
⚠️ 【注意】名義預金と生前贈与にご注意ください
被相続人が家族名義で管理していた預金（いわゆる「名義預金」）や、生前贈与は、相続税の計算に含めて計算しなければなりません。特に生前贈与加算については、令和6年（2024年）改正により、加算の対象期間が相続開始前3年から7年以内に段階的に延長されている点にご注意ください。これらを見落とすと「基礎控除以下だと思っていたのに超えていた」という事態になりかねません。
本記事で最も注意していただきたいのが、「0円＝何もしなくていい」というわけではない点です。
以下の特例を使って税額が0円になった場合は、必ず相続税の申告書を税務署に提出しなければなりません。
これらの特例は、「申告をして初めて認められる制度」です。申告期限である「相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内」を過ぎてしまうと特例が認められず、本来適用できた特例が使えず、相続税の負担が生じる可能性があります。
一方で、遺産総額そのものが基礎控除以下の場合は、特例を使うまでもなく無税であるため、税務署への申告自体が不要です。
【整理表】申告が必要なケース・不要なケース
| ケース | 相続税額 | 申告 |
|---|---|---|
| 遺産総額が基礎控除以下 | 0円 | 不要 |
| 配偶者控除を使って0円 | 0円 | 必要 |
| 小規模宅地等の特例を使って0円 | 0円 | 必要 |
| 基礎控除を超え、特例を使っても税額が残る | 課税 | 必要 |
申告の要否を確認したら、次は相続税がかかる可能性が高いケースも確認しておきましょう。
「自分は大丈夫」と安心しきっていると、思わぬ形で課税対象になる場合があります。
市場価格が高いタワーマンションや都心部の物件は、2024年の評価額見直し（区分所有補正率の導入）の影響を受けやすく、評価額が従来より高くなるケースがあります。
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マンション自体の評価額が低くても、預貯金や有価証券、生命保険金などが多く残されていると、合算した遺産総額が基礎控除をあっさりと超えてしまうことがあります。マンションの価格だけで判断してはいけません。
例えば親と別居しており、すでに自分名義の持ち家がある子どもがマンションを相続する場合などは、「家なき子特例」などの要件を満たせず、小規模宅地等の特例を利用できないケースが多いです。家なき子特例には、自宅の所有状況や居住状況など、複数の要件があります。特例が使えないと土地の評価額を80%減額できず、そのまま遺産総額に加算されるため、課税されるリスクが高まります。
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課税リスクの高いケースを確認したら、次はマンション相続でよくある勘違いを整理しましょう。
マンション相続において陥りやすい誤解を整理します。
正しい理解：相続税の計算には、市場価格（購入価格や不動産会社の査定額）ではなく、税務上のルールに基づく「相続税評価額」を使用します。一般的には市場価格より低く評価されます。市場価格で計算してしまうと、過大申告になる恐れがあります。
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正しい理解：相続税はマンション単体ではなく「遺産全体」で判断します。預貯金、株式、保険金、名義預金、加算対象となる生前贈与などもすべて合算して計算しなければなりません。
正しい理解：遺産総額が基礎控除以下であれば申告不要ですが、配偶者控除や小規模宅地等の特例を利用して税額が0円になった場合は「申告必須」です。申告しないと特例が適用されず、本来適用できた特例が使えず、相続税の負担が生じる可能性があります。
よくある勘違いを確認したら、次は2024年以降の評価額の変更点も押さえておきましょう。
2024年（令和6年）1月1日以降の相続から、マンション（区分所有財産）の相続税評価方法が見直され、「区分所有補正率」という新たな計算が導入されました。 これは、市場価格と相続税評価額の乖離が大きかった問題を是正するもので、築年数、総階数、所在階、敷地持分の狭さなどを考慮して評価額が計算されます。特に都心の高額なタワーマンションなどでは、評価額が従来より高くなるケースがあります。
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評価額の変更を確認したら、最後にマンション相続で税金以外に注意すべき問題も押さえておきましょう。
相続税がかからない場合でも、マンション相続には税金以外のリスクが伴います。
安易に兄弟などの共有名義でマンションを相続すると、将来マンションの売却や大規模な処分には共有者全員の同意が必要となり、意見が対立して揉める原因になりやすいです。遺産分割協議の段階で、誰が単独で取得するかをしっかり決めておくことが重要です。
立地や築年数によっては、買い手も借り手もつかず、管理費、修繕積立金、固定資産税などの維持費ばかりがかかり続ける、一般に「負動産」と呼ばれる状態になってしまうリスクがあります。相続放棄を検討すべきケースもあるため、早めの専門家への相談が推奨されます。
一次相続（例えば父が死亡）で、母が配偶者の税額軽減を使ってマンションを無税で相続したとしても、その後母が亡くなった際（二次相続）に、子どもたちに多額の相続税がかかる可能性があります。一次相続で配偶者にすべてを集中させることが必ずしも得策とは限らないため、二次相続まで見据えたシミュレーションが必要です。
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A. マンション1室だけで判断することはできません。相続税は、マンションの評価額に預貯金や株式などを合算した「遺産全体」が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えるかどうかで判断します。
A. 建物（専有部分）は固定資産税の課税明細書で確認でき、土地（敷地利用権）は路線価をもとに計算します。2024年以降は区分所有補正率の計算も必要です。
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A. 配偶者の税額軽減により、1億6,000万円または法定相続分までは非課税のため、多くのケースで0円になります。ただし、二次相続まで見据えるとトータルの税負担が増える場合があるため、配偶者に財産を集中させることが最善とは限りません。税理士にシミュレーションを依頼することをお勧めします。
A. 被相続人に配偶者も同居の法定相続人もいない場合に限り、「家なき子特例」の要件を満たせば適用可能です。家なき子特例には、自宅の所有状況や居住状況など、複数の要件があります。
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A. 住宅ローンなどの債務は相続財産から差し引くことができます。ただし、団体信用生命保険（団信）により住宅ローンが完済される場合には、相続開始時点で債務は残らないため控除できません。差し引ける債務がある場合は、正味の遺産額が基礎控除以下になれば、相続税はかかりません。
A. 当事務所では、初回無料でご相談・相続税の課税/非課税の診断を承っております。ご依頼いただいた場合の費用についても事前にお見積もりを提示いたします。
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