長年住んだマンションを売却する際、多くの方が気にするされることが「税金はどれくらいかかるのだろう」という点ではないでしょうか。
売却によって得た利益には「譲渡所得税」が課税されます。そして、その税額は「取得費」（そのマンションを取得するためにかかった費用の合計）をいかに正確に算出できるかによって、大きく変わります。
特に、数十年前に購入した物件で契約書を紛失していたり、購入価格の内訳が不明だったりする場合、適切な対策を講じなければ、多額の税金を納税しなければならなくなります。ここでは、マンション（賃貸用以外）を売却する際の「取得費」について詳しく解説します。
目次
譲渡所得の基本算式とマンション特有の考え方
マンションの売却の際には「譲渡所得」が生じます。譲渡所得の計算式は次のとおりです。
【譲渡所得の計算式】
譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額（売却代金）－（取得費 ＋ 譲渡費用）
売却代金から「取得費」と「譲渡費用（仲介手数料など）」を差し引いた残りがプラスであれば、その金額に対して所得税と住民税が課税されます。
土地と建物の区分が必要な理由
マンションの場合、一つの売買価格の中に「土地（敷地利用権）」と「建物（専有部分）」が含まれています。税務上、この両者は明確に区別しなければなりません。
- 土地： 時間が経過しても価値が減らないとされるため、購入時の金額をそのまま取得費とします。
- 建物： 経年劣化により価値が減少するため、購入代金から所有期間に応じた「減価償却費相当額」（＝価値の目減り分）を差し引いた金額を取得費とします。
「取得費」に含めることができる費用の一覧
取得費とは、マンションの本体代金だけを指すのではありません。購入時に支払った様々な付随費用も取得費に加算でき、結果として課税の対象となる利益を減らすことができます。
実額として認められる主な費用
| 費用項目 | 内容 |
|---|---|
| 購入代金・建築代金 | マンションの契約金額 |
| 仲介手数料 | 購入時に支払った手数料（売却時のものは「譲渡費用」） |
| 税金（非事業用特有の扱い） | 収入印紙、登録免許税、不動産取得税
事業用では「経費」ですが、非事業用では「取得費」に加算できます。 |
| 司法書士報酬 | 登記手続きの報酬 |
| 設備費・改良費 | 購入後のリフォーム費用や据付設備費 |
| 立退料 | 前所有者の賃借人を立ち退かせるために負担した費用など |
| 借入金利子 | 住宅ローンのうち、実際に使い始める日までに支払った利息 |
取得費に含まれないもの
- 所有期間中の固定資産税・都市計画税（維持費として扱われます）
- 管理費・修繕積立金
- 火災保険料
マンション（賃貸用以外）の「減価償却」計算
建物の取得費を算出するには、購入代金から「減価償却費相当額」を差し引く必要があります。非事業用（居住用）の場合、事業用とは異なる計算ルールが適用されます。
【計算式（旧定額法）】
減価償却費相当額 ＝ 建物の購入価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
重要なポイント
償却率
非事業用の場合、耐用年数を事業用の1.5倍として計算します。RC造マンションであれば、事業用耐用年数47年の1.5倍にあたる「70年」に対応する償却率「0.015」を使用します。
経過年数
6ヶ月以上の端数は「1年」、6ヶ月未満は切り捨てます。
限度額
減価償却費の合計は、建物購入価額の95%が上限です。築年数がどれだけ経過していても、建物代金の5%は取得費として必ず残ります。
土地と建物の価格を合理的に分ける方法
古い売買契約書では、土地と建物の価格が合算でしか記載されていないことがあります。この場合、以下の方法で合理的に按分する必要があります。
消費税額から逆算する方法
土地は消費税が非課税ですが、建物には消費税がかかります。契約書に「うち消費税額」の記載があれば、当時の税率で割り戻すことで、建物価格を正確に算出できます。
| 購入時期 | 消費税率 |
|---|---|
| 〜平成9年3月 | 3% |
| 平成9年4月〜平成26年3月 | 5% |
| 平成26年4月〜令和元年9月 | 8% |
| 令和元年10月〜 | 10% |
例えば平成15年に購入し、契約書に「消費税100万円」と記載されていた場合、建物価格は100万円 ÷ 5% ＝ 2,000万円と算出できます。
標準建築単価による方法
国税庁が公表する「建物の標準的な建築価額表」を用い、構造や建築年に応じた単価に床面積を掛けて建物価格を推定します。
固定資産税評価額の比率で按分する方法
購入した年の固定資産税評価額の比率（土地：建物）を参考に、購入総額を按分します。計算に不安がある場合や、減価償却の計算誤りが懸念される場合は、後日税務署から指摘を受けるリスクがあります。気になる点がある場合は、早めに税理士へ確認することをお勧めします。
過去の確定申告書による簿価の確認
売却するマンションを賃貸などの事業に使用していた場合、毎年の確定申告で計算してきた「残存簿価（未償却残高）」を、建物価格や取得費の計算根拠にできます。事業用建物の取得費は、購入代金から所有期間中の減価償却費の合計額を差し引いて算出するため、確定申告書があれば客観的な証明となります。
注意点として、もし過去に償却費を必要経費に算入し忘れた年があったとしても、譲渡所得の計算上はその分を含めて（本来計上すべき額で）計算し直す必要があります。正確な決算書は有力な資料となりますが、過去の計算に誤りがあるリスクも考慮し、一度税理士へ確認することをお勧めします。
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取得費が全く分からない場合の「概算取得費」と注意点
「親から相続した古い物件で当時の資料が何もない」「紛失してしまった」という場合、国税庁は「売却価格の5%」を取得費として計算する方法（概算取得費）を認めています。
例えば、5,000万円で売却したマンションの取得費が不明な場合、取得費は250万円（5,000万円の5%）となります。残りの4,750万円がすべて譲渡所得とみなされるため、実際の購入金額と大きく乖離している場合、税負担が意図せず増えることになります。
概算取得費の適用前に確認したい代替資料
5%の概算取得費は税負担が重くなりやすいため、すぐに諦めず、まず以下の資料で実額を証明できないか確認することが重要です。
| 資料の種類 | 活用方法 |
|---|---|
| 当時の預金通帳の出金履歴 | 購入金額の支払い実績を証明 |
| 住宅ローンの契約書・返済予定表 | 借入額から購入額を推計 |
| 分譲当時のパンフレット・価格表 | 購入時の販売価格を証明 |
| 不動産仲介会社や売主の取引記録 | 第三者による取引実績の証明 |
| 不動産登記簿（抵当権設定額） | 借入額から購入額を推計 |
「市街地価格指数」を用いた推計とその否認リスク
インターネット上では、日本不動産研究所が公表する「市街地価格指数」を用いた推計方法が紹介されることがあります。
【土地の推計取得費】
土地の推計取得費 ＝ 土地の譲渡代金 ×（購入時の指数 ÷ 売却時の指数）
実務上の否認リスク
かつて平成12年の裁決事例において、この手法が「合理的」として認められたことがありました。しかし、近年（平成30年前後）の公開裁決事例では、「市街地価格指数は…個別の土地の個別性を反映していない」として、納税者の主張が認められないケースが相次いでいます。
特に東京などの都市部では、実際の地価上昇が指数の推移を上回ることがあります。この方法で取得費を算出し、後日税務署に否認された場合、多額の追徴課税に加え、過少申告加算税や延滞税が課される可能性があります。
この手法を検討する場合は、不動産税務に精通した税理士に確認し、否認された場合の税負担についても事前に把握した上で判断することが重要です。
相続したマンションを売る場合の特例
相続したマンションを売却する場合「亡くなった方の取得費と取得時期」をそのまま引き継いで計算します。
さらに、相続税を支払っている場合には、「相続税の取得費加算の特例」が受けられる可能性があります。この特例の適用要件は、相続開始から3年10ヶ月以内に売却することです。
あわせて読みたい：【東京の相続】相続不動産の売却で損をしないために知っておきたいこと
取得費がどうしても不明な場合：不動産鑑定士レポートの活用
売買契約書などの資料が一切見つからず、「売却額の5％（概算取得費）」で計算せざるを得ないケースは少なくありません。しかし、これでは譲渡所得税が極めて高額になり、手残りが大幅に減ってしまうリスクがあります。
当事務所では、こうした課題に対し、提携する不動産鑑定士による「取得費レポート」を用いた申告メニューをご用意しています。
- 鑑定士のレポートにより取得費を算定：当時の実態に近い価格を客観的に立証し、税負担を抑えられる可能性があります。
- コストメリットを事前検証：レポート費用（30〜40万円程度）を支払っても、鑑定による節税額が大きく上回る場合にのみご提案いたします。
※昭和45年（1970年）前後より古い物件は、当時の資料が少なく対応が難しい場合あり
当事務所では「レポートを依頼する価値があるか」のシミュレーションを行い、ご自身で判断していただくことが可能です。取得費がどうしても分からない場合は、ぜひご相談ください。
よくある質問（Q&A）
Q1. 購入時の契約書が見つからない場合、必ず5%の概算取得費を使うしかないのですか？
A. 必ずしもそうではありません。預金通帳の出金履歴、住宅ローンの契約書、分譲パンフレットなど、購入の事実と金額を証明できる資料が複数あれば、それらを組み合わせた「申述書」を作成することで、実額に近い取得費が認められる可能性があります。
Q2. 非事業用マンションの減価償却の計算は、賃貸物件と同じですか？
A. 異なります。非事業用（居住用）の場合は、耐用年数を事業用の1.5倍として計算します。RC造マンションであれば、償却率は0.015を使用します。
Q3. 相続したマンションを売却する場合、取得費はどう計算しますか？
A. 亡くなった方が購入した際の価格をそのまま引き継いで計算します。また、相続税を支払っている場合は「相続税の取得費加算の特例」が利用できる可能性があります。
まとめ
マンションの売却における税務申告は、単純な計算作業ではありません。以下の点に十分注意して譲渡所得を計算するようにしましょう。
- 建物の減価償却を、非事業用のルール（耐用年数1.5倍）で正しく計算する
- 取得費の関連資料を丁寧に探し、5%の概算取得費の適用を避ける努力をする
- 「市街地価格指数」による推計は、否認リスクを十分に把握した上で判断する
また、マイホームとして使用していた場合には「3,000万円の特別控除」など、譲渡所得を大きく減らせる特例も存在します。マイホームを売却する場合には、この特例についても正しく把握しましょう。
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