相続税対策の有効な方法の1つに「不動産を購入」があげられます。しかし、不動産賃貸経営は空室や修繕など将来的に起こるリスクについて不安を感じ、なかなか一歩を踏み出せない方も多いのではないでしょうか。
そこで近年、注目を集めている方法が「不動産小口化商品への投資」です。不動産小口化商品への投資は、相続税対策としての効果を残しつつ、賃貸経営の一切をプロにお任せすることができるので、気を揉まずに不動産での資産運用が可能なものです。
ここでは「不動産小口化商品の基礎とメリット・デメリット」について、主に税務の目線から解説します。相続対策を検討している方は最後までお付き合いください。
目次
不動産小口化商品とは、特定の不動産を小口化し、一口100万円程度で販売する商品です。投資家は口数に応じて賃料収入が分配されます。不動産小口化商品の対象になる不動産は、マンションやアパート、戸建て、オフィス、店舗、駐車場など多岐にわたります。
不動産小口化商品は、不動産特定共同事業法に基づき「任意組合型」と「匿名組合型」に分かれており、それぞれ特徴が異なります。
任意組合型は、不動産事業を行う事業者と投資家が任意組合契約を締結し、投資家が不動産の共有持ち分を購入、事業者へ現物出資を行います。事業者は組合を代表して不動産の管理・運営を行い、賃貸収入の利益を各投資家に分配するため、各投資家は不動産所得を得ることができます。
特徴は、投資を行う不動産の所有権は投資家になり、登記簿謄本に投資家の氏名が記載されます。実際に不動産を所有して賃貸事業を行っている場合と同じ状況になるため、相続税や贈与税の節税対策に利用することが可能です。
＜任意組合型のイメージ＞
匿名組合型は、投資家と事業者が匿名組合契約を締結し、投資家が金銭を出資する方法です。投資家へ不動産登記の名義変更はされず、所有権は事業者のままで不動産事業を行い、投資家は事業者から分配金を受け取ります。受け取った分配金は事業所得ではなく、雑所得になります。
匿名組合型は、不動産の登記が行われないため、登記費用が必要なく、匿名性が高い商品になります。一口数万円のものもあり、短期運用が可能であるという特徴もあります。
相続税の観点では、匿名組合型の評価方法は「相続発生日における、匿名組合員が分配を受けることができる清算金の額に相当する金額により評価する」となっているため、不動産投資と同等の節税効果を得ることはできません。
＜匿名組合型のイメージ＞
不動産小口化商品への投資には、実際に不動産を購入する場合と比べて次のようなメリットがあります。
マンションなどの不動産を購入する場合、多額の資金を用意しなければなりませんが、不動産小口化商品は物件の一部を口数単位で取得するものであるため、数億円以上の価値がある都心の優良物件の一部を数百万円から取得できる場合が多く、多額の資金がなくても優良物件に投資することが可能です。
また、投資する物件はどれも不動産のプロが選んだものであるため、安定した賃貸収入と売却時の利益が見込まれるものが多くあります。手軽に優良物件に投資できる点は、不動産小口化商品の魅力と言えるでしょう。
ただし、優良物件で安定資産であるがゆえに、利回りはあまり高くない傾向にあります。
実際に不動産投資を行った場合には、物件の管理やメンテナンス、入居者募集から退去手続き、家賃の回収など、運用や管理が大変です。不動産を所有するとこれらの運用管理はオーナーの役割であるため、あれこれと気を揉む日々が続いてしまいます。
不動産小口化商品では、運用管理を不動産会社や運用会社が全て行うため、物件について何も心配する必要はありません。
相続でトラブルになりやすい原因の1つに「不動産の遺産分割」があります。不動産は評価額が高く、1人の相続人が相続すると不平等感が生じてしまいます。不平等感を生じさせないために複数の相続人が共有持ち分で相続するケースもありますが、その後の修繕や売却などでトラブルに発展してしまうケースもあります。
不動産小口化商品の場合は、1口当たり100万円程度の「小口」であるため、遺産分割を容易に行うことができ、その後の運用管理についても心配する必要がないため「トラブルになりにくい」という特徴があります。
不動産小口化商品の任意組合型には、実際の不動産に投資した場合と同様の相続税の節税効果があります。なぜ相続税が節税になるのか、その仕組みを見てみましょう。
任意組合型は、一人一人が不動産の持ち分の所有者であり、共同で事業を営むことになります。各投資家がそれぞれ不動産を共有することにより直接保有していることになるため、通常の不動産の評価方法により相続税評価額を算出することになります。
不動産投資は「現金や預金で財産を保有しているよりも相続税評価額が低くなる」という特徴があり、賃貸物件だとさらに評価額が下がります。
不動産の相続税評価額の計算については「【不動産で相続税を節税できる】不動産を使った節税方法を解説！」で詳しく解説していますので、ご覧ください。
相続税には、宅地の相続税評価額を大幅に減額することができる「小規模宅地等の特例」という制度があります。不動産小口化商品で投資した宅地についても、この小規模宅地等の特例の対象になります。
自宅の土地を対象にする「特定居住用宅地等」とは異なり、賃貸用の土地を対象にする「貸付事業用宅地等」に該当するため、面積200㎡まで相続税評価額を50％減額することができます。
貸付事業用宅地等については「【賃貸アパートの土地の評価額を下げられる！】小規模宅地等の特例の貸付事業用宅地を解説」をご覧ください。
不動産小口化商品は、投資家から集めた資金で不動産を購入し、運用する「J-REIT」と同じような仕組みになっています。しかし、不動産小口化商品は投資家が不動産を実際に所有する点で異なります。
そのため、J-REITの相続税評価額の計算は、投資信託証券の時価、すなわち上場株式と同じ評価方法により計算することになります。不動産小口化商品は不動産としての評価方法になるため、相続税の節税という観点では不動産小口化商品の方が適していると言えるでしょう。
不動産小口化商品は投資の1つになりますので、メリットだけではなく、デメリットもあります。投資する際は、メリットだけではなく、デメリットもよく理解しておくことが大切です。
不動産を利用した節税対策には度々見直しが行われており、不動産小口化商品についても将来的に見直しの対象になる可能性があります。最近では、令和6年に区分所有の分譲マンションの相続税評価方法が改正されました。
この改正では不動産小口化商品は対象とはなっておりませんが、今後の改正により節税効果が薄くなる可能性はありますので、動向に注視ししながら適切な対応をとっていく必要があります。
不動産小口化商品は、任意組合の形態で運営されます。通常の不動産の場合は、購入者がいればいつでも不動産を売却することができますが、不動産小口化商品の場合は運営管理を行う不動産特定共同事業者が市場の動向を見ながら、有利なタイミングで売却するため、自分の好きなタイミングで不動産を売却することはできません。
一般的な不動産と違い、不動産小口化商品は金融機関からの融資をもとに取得することは難しいとされています。自己資金での投資が必要ですので、金融資産に余裕がある方が対象になる投資と言っていいでしょう。
任意組合型の不動産小口化商品への投資は、不動産の運用・管理に関する煩わしさがありません。さらに、小口化することで遺産分割時に分けやすい状態となるため相続トラブルの防止にも効果的です。相続税の節税対策として注目されますが、節税効果だけでなく「気を揉まない」というメリットも非常に魅力的なものです。
不動産の相続は、ご自身一人で考えるのではなく、専門家と相談しながら行うことで様々なトラブルを回避することが可能です。当事務所は「不動産の相続に強い税理士事務所」です。相続発生前の相続対策についてもご相談していただけますので、下記「お問い合わせフォーム」からお気軽にご連絡ください。
Contact us
お問い合わせ・無料相談のご予約
オンライン面談可・
平日夜間/土日対応可
受付時間 10:00～18:00（月〜金）
監修者情報
この記事の執筆者：渡邉 優
「渡邉優税理士事務所」代表。相続の中でも“不動産にお困りごとを抱える相続”の対応を得意としている。
