マンションの相続税評価額は「建物部分（固定資産税評価額）」と「土地部分（自用地評価額×敷地権割合）」の合算で計算します。2024年の改正により、市場価格との乖離が大きいマンションは評価額が引き上げられるようになりました。一方、小規模宅地等の特例を使えば土地部分を最大80％減額できる可能性もあります。
※本記事は一般的な解説です。個別の税務判断は税理士にご相談ください。
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親のマンションを相続することになったものの、「相続税評価額は一体いくらになるのだろうか」と不安に感じている方は多いのではないでしょうか。
マンションの評価は、固定資産税の納税通知書に記載されている金額だけで全体が決まるわけではありません。さらに、2024年（令和6年）からはルールが変わり、新制度（区分所有補正率）が導入されたことで、特定のマンションでは相続税評価額が大きく引き上げられる可能性があります。
本記事では、マンションの相続税評価額の計算方法や、2024年改正による影響、そして評価額を最大80%下げる特例についてわかりやすく解説します。
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目次
一戸建て住宅の場合、相続時の評価額は市場価格（売買価格）の約6割〜7割程度になることが多いのに対し、マンションは敷地全体に対する一戸あたりの土地の持分（敷地権）が小さいため、評価が低くなりやすい傾向があります。
従来はタワマンなどでは市場価格の3〜4割程度になることも少なくありませんでした。現在でも、多くのマンションでは実勢価格より低く評価されます。一般的な目安として市場価格の5〜8割程度と言われることもありますが、物件の立地や築年数によってこの割合は大きく異なるため、あくまで「一般的な目安」として捉えてください。
2024年（令和6年）1月1日以降の相続からは、市場価格と相続税評価額の乖離（差）が大きい物件を対象に、評価額を引き上げる「区分所有補正率」という新たなルールが適用されています。
この新ルールにより、評価水準が0.6未満となっているマンションは、「評価乖離率×0.6」で算出される区分所有補正率を乗じて評価額が上方修正されます。結果として必ずしも市場価格のピッタリ6割になるわけではありませんが、実態に近い水準まで引き上げられる仕組みです。
新ルールの影響を強く受けやすいのは、タワーマンションや都心の築浅物件など、市場価格が高いにもかかわらず従来の評価額が低かった物件です。一方で、地方のマンションや築年数が古い物件などは、時価と評価額の差が元々小さいため、新ルールの影響を受けず、従来通りの評価のままとなるケースも多くあります。築浅は評価乖離率を構成する要素の一つであり、高層階や敷地持分なども含めて総合的に判定されます。
目安のイメージがつかめたら、次はマンション評価の仕組みと計算の考え方を確認しましょう。
相続税評価額は、相続税を計算するために国税庁が定めたルールに従って算出されるものです。不動産会社が提示する査定額や、インターネット上の売出価格（時価・実勢価格）とは全く別のものです。一般的に、相続税評価額は実際の売却価格よりも低く算出されます。
毎年市区町村から送られてくる「固定資産税の課税明細書」に記載されている金額が、そのままマンション全体の評価額になるわけではありません。建物部分は固定資産税評価額を用いますが、土地部分は路線価などを基に別途計算します。そのため、固定資産税評価額だけでマンション全体の相続税評価額が決まるわけではありません。
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マンションの相続税評価額を計算する際の最大の特徴は、「建物部分（専有部分）」と「土地部分（敷地利用権）」を個別に分けて評価し、最後に合算するという点です。マンションは敷地を区分所有者全員で共有しているため、土地全体の評価額に対して自身の持ち分（敷地権の割合）を掛けて土地部分の評価を出します。
基本的な仕組みを理解したら、次は具体的な計算方法を見ていきましょう。
マンションの建物部分（専有部分）の計算式は以下の通りです。
自用家屋評価額 ＝ 固定資産税評価額
（※貸家の場合は借家権割合等を考慮）
自分が住んでいる（自用）マンションの場合、建物部分の評価額は、固定資産税評価額を基本とします。この金額は、毎年送付される固定資産税の納税通知書（課税明細書）で確認できます。一方、人に貸している賃貸マンションの場合は「貸家」としての評価になるため、借家権割合（全国一律30%）などを考慮して計算します。
マンションの土地部分（敷地利用権）の計算式は以下の通りです。
土地評価額 ＝ 自用地評価額 × 敷地権の割合
まず、マンション全体の敷地が面している道路に設定された「路線価」をベースに、奥行価格補正、側方路線影響、不整形地補正、間口狭小補正といった各種の補正を行って土地全体の適正な評価額（自用地評価額）を出します。そして、その金額に法務局の登記事項証明書に記載されている「敷地権の割合」を掛けることで、自分の一室に対応する土地の評価額が算出されます。
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マンションの相続税評価額を求める手順は、以下の早見表のように整理できます。
| Step | 内容 | 計算式 |
|---|---|---|
| Step1 | 建物部分の評価 | 自用家屋評価額（固定資産税評価額） ※貸家等は別途考慮 |
| Step2 | 土地部分の評価 | 自用地評価額 × 敷地権の割合 |
| Step3 | 合算 | Step1 + Step2 |
| Step4 | 2024年改正の補正（該当する場合） | Step3 × 区分所有補正率（→次の項目で解説） |
計算方法がわかったら、次は評価に必要な資料の確認先を押さえましょう。
毎年4〜6月頃に市区町村から送られてくる固定資産税の納税通知書に同封されている「課税明細書」で、建物の固定資産税評価額が確認できます。紛失した場合は、後述の固定資産評価証明書を取得します。
課税明細書が手元にない場合や、最新の評価額を確実に確認したい場合は、物件が所在する市区町村の役所（東京23区の場合は都税事務所）で「固定資産評価証明書」を取得します。
土地の評価計算に必要な「敷地権の割合」や正確な「敷地面積」は、法務局で発行される「登記事項証明書（登記簿謄本）」で確認します。法務局の窓口や郵送、オンラインでも取得が可能です。
土地の評価のベースとなる「路線価」は、国税庁のホームページにある「路線価図・評価倍率表」で誰でも無料で確認できます。該当する住所をたどることで、対象のマンションが面している道路の路線価（千円単位/平方メートル）を調べられます。
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従来の評価方法では、タワーマンションなどの高層階でも低層階でも、専有面積が同じであれば相続税評価額はほぼ同じでした。しかし、実際の市場価格は高層階ほど高額になるため、極端なケース（タワマンなど）では市場価格の3〜4割程度という非常に低い水準で評価されることがありました。
これを活用した過度な節税対策（いわゆるタワマン節税）が課税の公平性を欠くとして社会的に問題視され、令和4年には最高裁で極端な評価額が「著しく不適当」と否認される判決も出ました。こうした背景から、ルールが見直されることになったのです。
2024年（令和6年）1月1日以降に相続や贈与で取得した居住用の区分所有マンションには、「区分所有補正率」という新たな補正が適用されます。
具体的には、対象物件の「①築年数」「②総階数」「③所在階」「④敷地持分狭小度（専有面積に対する敷地権の狭さ）」という4つの指標を用いて「評価乖離率」を計算します。
そこから算出される「評価水準（1÷評価乖離率）」が0.6未満である場合、「評価乖離率 × 0.6」で算出される区分所有補正率を乗じて評価額を引き上げる仕組みになっています。
新ルールの対象となるのは、「居住用の区分所有財産（分譲マンション）」です。
ただし、以下のような物件は新ルールの対象外となり、従来のルールのまま評価されます。
改正による影響は物件によって異なります。「評価乖離率」の計算結果で決まるため、以下の傾向があります。
| 特徴 | 評価への影響 | 理由 |
|---|---|---|
| 高層（タワーマンション） | 上がりやすい傾向 | 所在階が高く、敷地持分が小さいため乖離率が大きくなる |
| 築浅 | 上がりやすい傾向 | 築浅は評価乖離率を構成する要素の一つであり、総合的に判定されるため |
| 都心・駅近の好立地 | 上がりやすい傾向 | 市場価格が高く、評価水準が下がりやすいため |
| 築古（築25年以上） | 影響が小さい傾向 | 築年数が経過しているため乖離が抑えられやすい |
| 地方・郊外 | 影響が小さい傾向 | 市場価格が比較的低く、乖離が小さいため |
| 低層（3〜5階建て） | 影響が小さい傾向 | 敷地持分が大きく乖離が少ないため |
改正の影響がわかったら、次は具体的なシミュレーションで自分のケースに近い事例を確認しましょう。
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新ルールが適用されたことで、実際の評価額はどの程度変動するのでしょうか。4つの事例で比較してみましょう。
前提条件：地方都市 / 築25年 / 5階建ての3階 / 市場価格1,500万円程度
時価との乖離が小さく、評価水準が0.6以上のため補正がかからず、評価額に変動がなかったケースです。すべてのマンションの評価額が上がるわけではないことがわかります。
前提条件：首都圏郊外 / 築20年 / 8階建ての4階 / 市場価格2,800万円程度
評価水準が0.6をわずかに下回ったため補正率が掛かりましたが、元々そこまで乖離が大きくないため、評価額は微増にとどまるケースです。
前提条件：都内近郊 / 築5年 / 15階建ての10階 / 市場価格4,200万円程度
従来の評価額が市場価格の4割程度だったものが、補正により約1.9倍に増額されるケースです。改正のインパクトが大きい事例として挙げられます。
前提条件：都心タワーマンション / 築3年 / 45階建ての35階 / 市場価格1億2,000万円程度
従来の評価額が市場価格の3割程度だったものが、補正により約2倍に増額されるケースです。タワマン節税封じの典型例として、改正の影響が最も顕著なパターンを示しています。
【注意】シミュレーションはあくまで概算
上記のシミュレーションは、理解を助けるための概算（架空例）であり、実際の補正率とは異なる場合があります。実際の相続税評価額は、土地の形状・接道状況・路線価の変動・各種補正率など、多くの要素で変動します。正確な評価額の算定には、専門家による個別の計算が必要です。
マンションの評価額が新ルールで高くなったとしても、特例をうまく活用できれば、相続税の負担を大幅に減らすことができます。
「小規模宅地等の特例」とは、亡くなった人（被相続人）が住んでいた自宅の敷地や事業用の土地を相続する場合に、一定要件を満たせば330㎡までの土地部分の評価額を最大80％減額できる非常に強力な制度です。マンションの場合、建物部分には適用されませんが、自分が所有している「敷地権の割合に対応する土地の評価額」に対して適用されます。
この特例の適用要件はかなり複雑ですが、主に「配偶者」「同居親族」「家なき子（持ち家のない別居親族）等」が対象となります。
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例えば、相続したマンションの「土地部分の評価額」が1,000万円だったとします。特例の要件を満たす人が相続した場合、この1,000万円から80%（800万円）が減額され、課税対象となる土地の評価額は「たったの200万円」になります。
2024年の法改正でマンションの評価額が引き上げられたとしても、特例を使えばその引き上げられた後の評価額に対して80%カットが適用されるため、最終的な課税対象額を大幅に圧縮できます。
配偶者が相続する場合には、「配偶者の税額軽減」という強力な制度があります。これは、配偶者が相続した財産が「1億6,000万円」まで、あるいは「法定相続分」までのいずれか多い金額の範囲内であれば、相続税が無税になる制度です。
相続時精算課税制度で取得した財産には、小規模宅地等の特例は適用できません。一方、暦年課税（通常の生前贈与）でマンションの持分を贈与された場合は、そもそもその持分は相続財産にならないため、小規模宅地等の特例以前の問題となります。
ただし、令和6年以降の法改正により、生前贈与を相続財産に持ち戻して加算する期間が従来の3年から7年に延長されています。持ち戻し計算の対象となったとしても、贈与で取得した財産に特例を適用することはできません。
「生前に名義を移しておけば安心」と考えて贈与すると、結果的に最大の特例が使えず税負担が増える可能性がありますので、生前贈与が得か、相続まで待って特例を使うのが得かは、専門的なシミュレーションが必要です。
【注意】生前贈与を受けたマンションには小規模宅地等の特例が使えない
相続時精算課税制度や暦年課税でマンションの持分を生前贈与で取得した場合、その部分には小規模宅地等の特例は適用できません。
相続税は、遺産の総額から「基礎控除額」を差し引いた金額に対してかかります。つまり、遺産総額が基礎控除額以下であれば相続税はかかりません。
基礎控除額の計算式は以下の通りです。
3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）
遺産がマンションのみで、マンションの相続税評価額が基礎控除額に収まれば、相続税の申告も納税も不要です。特に地方の築古マンションなどは評価額が低く、基礎控除の範囲内に収まるケースも多くあります。
注意しなければならないのは、基礎控除額と比較するのは「マンションの評価額だけではない」ということです。現預金、株式、生命保険金など、すべての財産を合算して判定する必要があります。「マンションだけなら大丈夫」と安心するのは早計です。
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相続税がかかる場合、実際にいくらになるのかを次の計算例で確認しましょう。
ここでは、以下のモデルケースを用いて、相続人が誰かによって税額がどう変わるかシミュレーションします。
【モデルケース】
遺産総額：5,000万円（マンションの相続税評価額4,000万円 ＋ 預貯金1,000万円）
※小規模宅地等の特例は適用しないものとします。
配偶者がすべての財産（5,000万円）を相続した場合、基礎控除額の判定を待つまでもなく、「配偶者の税額軽減」の特例により、1億6,000万円までは非課税となります。したがって、相続税は0円となります。ただし、この特例を利用するためには、税額が0円であっても期限内に相続税申告を行う必要があります。
法定相続人が子ども1人の場合、基礎控除額は3,600万円（3,000万円 ＋ 600万円 × 1人）です。
法定相続人が子ども2人の場合、基礎控除額は4,200万円（3,000万円 ＋ 600万円 × 2人）です。
相続人が増えると基礎控除額が増え、適用される税率も下がるため、全体の税負担は軽減されます。
計算例で税額のイメージがつかめたら、次はよくある失敗例を確認しましょう。
自己判断で進めた結果、申告漏れや過大な税金を支払ってしまうケースが後を絶ちません。
不動産会社の査定額やポータルサイトの売出価格で計算するのは誤りです。相続税は独自の評価基準（路線価など）で計算するため、売却価格とは金額が大きく異なることを知っておく必要があります。
「小規模宅地等の特例は、一戸建てにしか使えない」と誤解しているケースです。マンションでも敷地権に対して特例を適用でき、評価額を最大80%減額できます。この特例を見落とすと、数百万円単位で損をしてしまう可能性があります。
2024年1月からの新ルール（区分所有補正率）を知らずに、古いルールのまま低い評価額で申告してしまうケースです。後から税務調査で指摘され、ペナルティを科されるリスクがあります。
法務局でマンションの相続登記（名義変更）を済ませたことで、「相続の手続きはすべて終わった」と勘違いしてしまうケースです。相続登記と相続税申告は別の手続きです。
マンションの相続税評価額は、固定資産税の課税明細書や国税庁HPの路線価図を使えば、自分である程度の概算を出すことは可能です。
しかし、正確な申告を行うとなると話は別です。特に以下の理由から、税理士への依頼を強くお勧めします。
以下のいずれかに該当する場合は、ご自身で判断せず、早めに相続専門の税理士に相談してください。
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A. 概算は自分でも可能です。建物は固定資産税通知書、土地は路線価図と登記事項証明書（敷地権割合）から算出できます。ただし、2024年以降の区分所有補正率の計算や、土地の各種補正、特例適用の判定には専門知識が必要なため、正確な相続税評価額の算定は税理士への依頼が推奨されます。
A. 以前は市場価格の3〜4割になることもありましたが、2024年の改正により、時価との乖離が大きい物件（評価水準が0.6未満）は補正が行われるようになりました。結果として時価の実態に近い水準になるケースが多くなっています。ただし、築古・地方の物件などは従来通り低い評価のままの場合もあります。
A. はい。2024年改正の区分所有補正率の計算では「築年数」が4つの指標のひとつになっています。築浅は評価乖離率を構成する要素の一つであり、高層階や敷地持分なども含めて総合的に判定されます。結果として補正により評価額が引き上げられる傾向があります。逆に築古の物件は影響が小さい傾向にあります。
A. 2024年の改正により、現在は実勢価格との差が残るケースもありますが、以前ほど大きな節税効果は期待できません。現預金でそのまま保有する場合と比較すれば、マンションの相続税評価額は依然として時価を下回ることが多く、一定の効果は残りますが、税務調査のリスクなどを考えると節税目的だけでの購入には慎重な検討が必要です。必ず税理士に事前に相談してください。
A. はい、要件を満たせばマンションの敷地権部分に対しても適用可能です。330㎡までの土地部分の評価額を最大80%減額できます。ただし、適用要件（同居の有無、保有継続など）が厳格なため、詳細は専門家に確認してください。
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A. 各相続人の持分に応じて評価額を按分します。小規模宅地等の特例は、それぞれの持分に対して各相続人が要件を満たしているかを個別に判定するため、相続人ごとに特例が使えるかどうかの結果が異なる場合があります。
A. 賃貸中のマンションは、建物は貸家として評価し、土地は貸家建付地として評価します。また、小規模宅地等の特例を適用する場合は、貸付事業用宅地等として判定されることがあり、その場合は要件や減額割合が居住用とは異なります。適用区分は利用状況によって異なるため、個別の確認が必要です。
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A. 当事務所では、初回無料でご相談・評価額の概算シミュレーションを承っております。ご依頼いただいた場合の費用についても事前にお見積もりを明確に提示いたしますのでご安心ください。
マンションの相続税評価額は、計算方法の基本を押さえるだけでなく、近年の法改正や特例の要件まで総合的に理解しておく必要があります。
マンションの相続税評価額は、物件の立地や築年数、特例の適用可否によって数百万円から数千万円単位で税額が変わることも珍しくありません。自己判断での計算はリスクを伴うため、少しでも不安がある方は、申告前にぜひ当事務所の初回無料相談をご利用ください。
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