「親が亡くなり、実家を相続することになった。しかし、調べてみると建物の権利証（登記済証）がない…… 市役所からは毎年固定資産税の通知が来るのに、法務局には記録がないと言われた。一体どういうこと？」
遺品整理や相続手続きの中で、このような「未登記建物」の事実に直面し、途方に暮れる方は少なくありません。実は、古い家屋や地方の物件では、建物が登記されていないケースは決して珍しいことではないのです。
しかし、「今まで税金を払ってきたから大丈夫だろう」と放置するのは非常に危険です。2024年4月からは相続登記の申請義務化もスタートしており、未登記のままにしておくことは将来的に大きなリスクになります。
ここでは、未登記建物を「正式な資産」に変えるための具体的なステップを、費用・必要書類・放置した場合のリスクと共に詳しく解説します。
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目次
多くの人は「不動産を所有していれば、当然登記されているはず」と考えています。しかし、現実には登記されていない建物が日本全国に数多く存在します。
「固定資産税を払っているから登記されているはずだ」というのは誤解です。
つまり、「市役所は建物を把握して税金を取っているが、法務局には一切記録がない」というズレが生じているのです。
以下の2つの書類を突き合わせることで確認できます。
名寄帳に建物が載っているのに、法務局で「家屋番号がない」「証明書が発行できない」と言われた場合、その建物は未登記です。
未登記建物を相続して自分名義にするには、通常の相続登記とは異なり、2つのステップを踏む必要があります。
まず、「この世に建物が存在すること」を法務局に初めて登録します。これを「建物表題登記」と言います。
表題部ができただけでは、まだ「誰のものか」という権利関係は記録されていません。
この「土地家屋調査士 → 司法書士」という二段階のステップが、未登記建物の相続登記の特徴です。
未登記建物の登記で苦労するのが「所有権を証明する古い書類」の収集です。
通常は新築時に発行される以下の書類が必要です。
築数十年の古い建物では、上記の書類を紛失しているケースがほとんどです。その場合、土地家屋調査士は以下の書類を組み合わせて「建物の存在と所有の事実」を立証します。
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未登記建物の手続きは、通常の相続登記よりも工程が多いため、費用も高くなる傾向があります。
| 費用 | 目安の金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 土地家屋調査士報酬 | 8万〜15万円 | 図面がない古い建物は15万〜20万円以上も |
| 司法書士報酬 | 5万〜10万円 | 所有権保存登記＋相続関連 |
| 登録免許税 | 評価額 × 0.4% | ステップ1（表題登記）は非課税 |
| 実費（戸籍等） | 数千円〜1万円 | 郵送料・証明書発行手数料含む |
| トータルの目安 | 15万〜30万円 | 一般的な戸建て住宅の場合 |
※土地の相続登記が別途必要な場合は、その費用も加算されます。
「今まで困らなかったから、このままでもいいのでは？」という考えは危険です。
建物を売却する際、買主の多くは住宅ローンを利用します。銀行は担保となる建物が登記されていないと融資を実行しません。売却直前に未登記が発覚し、契約が破談になるケースは珍しくありません。
未登記でも火災保険に加入できる場合はありますが、万が一の際に所有者の特定が困難になり、保険金の支払いがスムーズにいかないおそれがあります。リフォームローンも、登記がないと組めないケースがほとんどです。
2024年の相続登記義務化により、不動産を取得したことを知ってから3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
さらに見落とされがちですが、建物表題登記そのものにも「取得から1ヶ月以内に行う義務」が不動産登記法で定められており、こちらも怠ると10万円以下の過料に処されると規定されています。つまり、未登記建物を相続して放置すると、「表題登記」と「相続登記」の二重の義務違反に問われるリスクがあるのです。
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税務面で問題なるのが相続税の「小規模宅地等の特例」です。この特例は、居住用の土地の評価額を最大80%減額できる非常に強力な制度ですが、適用には「その土地の上に建物があり、被相続人が居住していた実態」を証明する必要があります。
建物が未登記であることで「建物の存在が不明確」とみなされ、特例の適用について税務署から疑問を呈されるリスクが生じます。「未登記＝適用不可」ではありませんが、確実に特例を適用するためにも、建物の登記を整えておくことが重要です。
未登記建物の問題は、「測量・物理的登録（土地家屋調査士）」「権利の確定（司法書士）」「税務申告（税理士）」という3つの異なる専門領域が重なり合っています。
アドバイス：相続人同士で「誰が何を継ぐか」という遺産分割協議にハンコを押す前に相談してください。
未登記建物の存在を織り込んだ遺産分割協議書を作成しないと、後から書類をすべて作り直すことになり、手間も費用も余計にかかります。。
当事務所のように、司法書士・土地家屋調査士と提携している税理士事務所であれば、税金対策から登記手続きまでをワンストップで対応できるため、最も安全で効率的です。
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A：相続後すぐに取り壊すのであれば、新たに表題登記をする必要はありません。ただし、建物がなくなったことを自治体に知らせる「家屋滅失届」を市役所に提出してください。これを忘れると、建物が存在しないのに固定資産税が請求され続けます。
A：コンクリートブロックの上に置いただけのプレハブ物置などは登記不要ですが、基礎があり「土地への定着性」や「外気分断性（屋根や壁がある）」を満たすガレージ等は登記が必要です。判断が難しい場合は土地家屋調査士に確認しましょう。
A：建物の価値がゼロに近い場合でも、そのまま放置すると土地の売却ができず、将来の相続人に「負動産（ふどうさん）」を押し付けることになります。将来の売却・活用を見据え、今の代で整理しておくことをお勧めします。
A：建物本体が登記されていれば、床面積や構造を変更する「建物表題部変更登記」を行います。これも土地家屋調査士の業務であり、売却や融資の際には必須の手続きです。
A：基本的には「その建物を相続する人」が負担することが多いですが、遺産分割の話し合い次第で柔軟に決めることができます。
未登記建物は「放置」することが一番のコスト増につながります。時間が経つほど関係者が増え、古い書類は散逸し、手続きはどんどん困難になっていきます。
まずは、市役所の「名寄帳」と法務局の「登記事項証明書」を見比べて、ズレがないか確認してみてください。もしズレが見つかったなら、それが専門家の力を借りるべきサインです。
大切な資産を次の世代に不安なく引き継ぐために、土地家屋調査士や司法書士の無料相談を活用し、解決への第一歩を踏み出しましょう。
当事務所では、提携の司法書士とワンスポットでの相続サポートをご提供しております。不動産の相続でお困りの際は、下記お問い合わせフォームより、お気軽にご相談ください。
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※本記事の内容は、2026年4月時点の法令・情報を基に作成されています。個別の案件については、必ず司法書士や税理士等の専門家にご確認ください。
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