2024年（令和6年）4月1日より、不動産登記法の改正により「相続登記の義務化」がスタートしました。これまで不動産を相続した際の名義変更（相続登記）を行うかどうかは個人の任意とされてきましたが、今後は法律で定められた「義務」となります。
「うちは地方の古い土地だから価値がないし関係ない」「何年も前の相続だから、今更名義を変えなくてもいいだろう」と考えている方こそ注意が必要です。相続登記義務化のポイントは、施行日である2024年4月1日より前に発生していた過去の相続分についても、例外なく義務化の対象となる（遡及適用）という点です。正当な理由なく登記手続きを放置すれば、10万円以下の過料という金銭的なペナルティを科されるリスクが生じます。
この記事では、相続登記義務化の内容や罰則、「相続人申告登記」の活用法、そしてご自身の状況に合わせて専門家（税理士・司法書士）へ相談すべき判断基準まで、詳しく解説します。
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目次
日本国内では現在、法務局で登記簿を確認しても「現在の所有者が判明しない」、あるいは「判明しても連絡がつかない」といった「所有者不明土地」が急増し、深刻な社会問題となっています。国土交通省の調査によれば、その面積は日本の国土の約22〜24％（九州全土を上回る規模）に達すると推定されています。この問題を引き起こしている最大の原因が、「相続登記の未了（放置）」です。
所有者がわからない土地が放置され続けると、国や自治体、そして地域住民に以下のような問題が生じます。
国はこれらの問題を根本から解決し、限りある土地資源を適正に利用・管理できるようにすることを目的として、今回の法改正と義務化に踏み切りました。
相続登記の申請には、法律上明確な期限が設けられました。原則として、「相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日」から3年以内に登記申請を行わなければなりません。
また、遺産分割協議（相続人全員での話し合い）によって誰が不動産を取得するかが決まった場合は、「遺産分割が成立した日」から3年以内に登記を行う必要があります。
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正当な理由がないにもかかわらず期限内に登記を怠った場合、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）が科される可能性があります。
ただし、期限を1日でも過ぎたら即座に罰金が徴収されるわけではありません。実務上は、まず法務局の登記官から「登記を申請してください」という催告（通知）が届きます。その催告にも正当な理由なく応じない場合に、登記官から裁判所へ通知が行われ、最終的に裁判所の判断によって過料の金額が決定されるプロセスとなります。
法改正前に発生した相続であっても、未登記のまま放置されている不動産はすべて義務化の対象となります。2024年4月1日より前に取得した不動産については、原則として2027年（令和9年）3月31日までに登記を済ませる猶予期間が設けられています。期限が近づくと窓口が混雑するおそれがあるため、早めの着手が必要です。
「親族間で揉めていて遺産分割協議がまとまらない」「相続人が多すぎて、とても3年以内には手続きが間に合わない」という現実的なケースを想定し、「相続人申告登記」という救済制度が新設されています。
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相続登記を放置し付けると過料の他に次のリスクが生じます。
登記名義が亡くなった方のままでは、その不動産を第三者に売却したり、リフォームローン等の担保として抵当権を設定したりすることが一切できません。相続登記は、「自分が真の所有者であること」を社会的に証明するための必須条件であり、これを怠ると大切な資産を凍結させることに繋がります。
登記を放置している間に、相続人のうちの誰かが亡くなると（数次相続）、その亡くなった方の子供や孫が新たな権利者（相続人）として加わります。これを何十年も放置し続けると、不動産の共有者が膨れ上がり、結果として、顔も見たことがない遠縁の親族と遺産分割協議を行わなければならなくなり、解決のために膨大な時間と弁護士費用等のコストがかかることになります。
適切に管理されていない実家は、自治体から「特定空家」に指定される恐れがあります。特定空家に指定されると、固定資産税の計算における「住宅用地の特例」が解除され、土地の固定資産税が最大で6倍に跳ね上がるという経済的負担が生じます。また、登記を放置して名義を変えていなくても、固定資産税の支払い義務（法定相続人としての連帯納付責任）から逃れることはできません。
相続登記の義務化に続き、2026年（令和8年）4月1日からは「住所変更登記・氏名変更登記」も義務化されます。
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昭和初期以前に作成された古い戸籍（改製原戸籍など）は、手書きで記載されており、現代では解読が困難な変体仮名や崩し字が使われていることが多く、一般の方が読み解いて集めるのは困難でした。
しかし、2024年3月より「戸籍謄本等の広域交付制度」が開始されたことにより、全国各地に本籍地が点在している場合でも、最寄りの市区町村の窓口一箇所でまとめて戸籍を請求・取得できるようになり、相続人の負担が大幅に軽減されています。
相続に関する専門家にはそれぞれ得意分野（独占業務）があります。目的によって適切に使い分けることが重要です。
法務局に対する不動産の名義変更手続き（登記申請）そのものを本人に代わって代理できるのは司法書士だけです。書類収集から申請、登記完了証の受領までの一連の業務を丸投げでき、報酬相場は一般的なケースで5万〜15万円程度です。
「単に名義を変える」だけでなく、「支払う税金を最小限に抑え、手元に残る財産を最大化したい」とお考えの場合は、早い段階での税理士への相談が必須となります。
相続に強い税理士事務所を窓口にすることで、高度な税務判断による節税対策と、提携する司法書士を通じた登記手続きをワンストップでスムーズに完了できるという強みがあります。
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A： 以下の免税措置が設けられています（※2027年3月31日までの時限措置）。
A： 一定の厳しい要件を満たせば、相続した不要な土地を手放して国に引き取ってもらえる「相続土地国庫帰属制度」が活用できる可能性があります。ただし、審査手数料や10年分の管理費相当額の負担金（宅地であれば原則約20万円〜）を納付する必要があります。
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A： 相続人がご自身1人だけで、シンプルなケースであれば可能ですが、疎遠な親族が含まれている場合などは、専門的な法的知識が求められます。ご自身で行おうとした結果、何度も法務局へ通う羽目になり、結果的に最初から専門家へ依頼した方が安上がりだったというケースが実務上非常に多く見受けられます。
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A： いいえ、期限を過ぎたからといって直ちに機械的に過料が科されるわけではありません。運用上、まずは法務局から申請を促す催告（通知）が届きます。その催告で指定された期間内に正当な理由なく登記を行わない場合に、初めて裁判所の手続きを経て過料が決定されます。
2024年からの相続登記義務化は、単なるルール変更や締め付けではありません。登記を放置すれば、10万円の過料という目先のペナルティにとどまらず、いざ介護資金が必要になった時に実家を売却できず、子供や孫たちに「遠い親戚との複雑な権利関係」という取り返しのつかない状況に繋がるおそれもあります。
まずはご自身が置かれている現状を正しく把握するためにも、相続手続きに精通した税理士事務所や司法書士へ、できるだけ早めに相談することをお勧めします。
当事務所では、提携の司法書士とワンスポットでの相続サポートをご提供しております。不動産の相続でお困りの際は、下記お問い合わせフォームより、お気軽にご相談ください。
※本記事の内容は、2026年4月時点の法令・情報を基に作成されています。個別の案件については、必ず司法書士や税理士等の専門家にご確認ください。
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