所有不動産記録証明制度の解説ガイド｜相続登記義務化への対応

2024年（令和6年）4月1日から、不動産を取得した相続人に対し、その取得を知った日から3年以内に相続登記を申請することが法律で義務付けられました。正当な理由なくこれに違反した場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。

この制度改正に伴い、多くの相続人が「亡くなった方が所有していた不動産の全容を正確に把握すること」という課題に直面します。なぜなら、親と離れて暮らしていた場合や、遠方に先祖代々の土地がある場合、相続人はその存在自体を知らないこともあるためです。

この「物件特定」の困難さを解消し、国民が無理なく登記義務を果たせるよう整備された新制度が、「所有不動産記録証明制度」です。ここでは、2026年（令和8年）2月2日に施行される本制度の仕組み、利用方法、実務上の注意点について詳しく解説します。

所有不動産記録証明制度の基本概要

所有不動産記録証明制度は、改正不動産登記法に基づき創設された制度です。特定の個人または法人が所有権の登記名義人となっている不動産を、法務局が全国の登記データから抽出してリスト化する仕組みになっています。

なぜこの制度が必要なのか

日本全国で、所有者が直ちに判明しない「所有者不明土地」の総面積は、九州の面積を上回ると推計されています。この問題の背景には次のような理由があります。

• 相続登記がこれまで任意であり、放置が常態化していたこと
• 登記簿が「物件」ごとに管理されており、「人」から検索する機能が不十分だったこと
• 相続人が物件の存在を把握できず、名義変更の手続きから漏れてしまうケースが多発していたこと

所有不動産記録証明制度は、これらの問題を解決し、相続登記義務化を実効性のあるものにするための重要な役割として位置づけられています。

施行日と証明内容

施行日：2026年（令和8年）2月2日

交付される証明書には、以下の項目が一覧形式で記載されます。

• 不動産の表示（所在地、地番、家屋番号）
• 物理的状況（地目、地積、構造、床面積など）
• 不動産番号（13桁の公的番号）

【注意：情報の範囲】
証明書には「所有権」に関する情報のみが記載されます。抵当権などの「所有権以外の権利（乙区）」は載りません。詳細を知るには、判明した不動産番号を元に、別途「登記事項証明書」を取得する必要があります。

【実務比較】従来の方法と新制度の違い

これまで行われてきた不動産調査手法と新制度を比較してみましょう。

【実務上のポイント】
新制度は「登記データ」に基づきますが、世の中には「登記されていない建物」も存在します。これらは納税データである「名寄帳」にしか載っていないため、所在が分かっている地域については名寄帳も併用する調査が確実です。

利用資格と必要書類

個人の資産情報を扱うため、利用資格は法的に制限されています。

請求できる人

• 所有権の登記名義人本人
• 相続人その他の一般承継人
• 上記から委任を受けた代理人（司法書士など）

必要な書類

相続人が請求する場合：

• 被相続人の死亡の事実を証する書面（除籍謄本など）
• 請求者が承継人であることを証する書面（戸籍謄本、遺言書など）
• 本人確認書類（マイナンバーカード等）

上記の書類と共に法務省所定の「所有不動産記録証明書交付請求書」が必要になります。請求書は法務省のHPからダウンロード可能です。

※「法定相続情報一覧図」を利用すれば、戸籍の束を提出する必要がなくなり、手続きが非常に効率的になります。

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具体的な手続きと費用

申請は全国の法務局で行えますが、方法によって費用が異なります。

請求方法

• 窓口請求：最寄りの法務局へ直接提出。
• 郵送請求：請求書と返信用封筒を郵送。
• オンライン請求：「登記・供託オンライン申請システム」を利用。

手数料の目安（書面請求の場合）

手数料は「検索条件1件あたりの単価」と「通数」で計算されます。

• 書面請求：1件につき 1,600円
• オンライン請求：1件につき 1,470円〜1,500円

（例）父の「現住所」と「旧住所」の2条件で検索し、1通取得する場合：2件 × 1,600円 = 3,200円

検索の仕組みと「検索漏れ」を防ぐ方法

システムには仕様上の限界があるため、利用には工夫が必要です。

検索のルール

• 氏名：前方一致
• 住所：市区町村までの一致 ＋ 末尾5文字一致

検索漏れが起きる主な原因

住所変更登記の未了：
数十年前の旧住所で登记されたままの土地がある場合、現在の住所で検索しても、過去の住所と食い違うため抽出されません。これが検索漏れが起きる主な原因です。

検索精度を高める実務的対策

1. 「戸籍の附票」の全履歴を入力：
   出生から死亡までの住所変遷が記録された「戸籍の附票」を確認し、記載されているすべての過去住所を検索条件に加えます。
2. 異体字の考慮：
   氏名の漢字（斎・齊・齋など）について、登記簿に使われている可能性がある字体も条件に含めます。

他制度との相乗効果

他の新制度を併用することで、登記義務化への対応がより容易になります。

スマート変更登記（職権による住所等変更登記）

スマート変更登記は、2026年（令和8年）4月1日開始した制度で、あらかじめ法務局にマイナンバー等を紐付けておくことで、引っ越し等による住所変更を法務局が自動的に登記簿へ反映してくれる仕組みです。これにより、将来の相続人が「住所不一致による検索漏れ」に悩むリスクを解消できます。

「死亡の符号」の表示

法務局が死亡を確認した際、登記簿上に符号を表示する運用が始まります。これにより、リストを取得した際に、どの物件が相続登記の対象であるかが一目で判別可能になります。

相続土地国庫帰属制度との連携

新制度で見つかった不要な土地（管理不能な山林など）について、一定の要件を満たせば国に引き渡すことができる制度です。物件特定後の「処分」の選択肢として重要です。

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よくある質問

Q. 制度開始前に亡くなった親の不動産も調べられますか？

A. はい、可能です。施行日以降であれば、亡くなった時期に関わらず、相続人であれば請求できます。

Q. 借金（抵当権）があるかは、このリストで分かりますか？

A. 分かりません。リストには所有権の情報のみが載ります。抵当権等の確認には、別途「登記事項証明書」を取得してください。

Q. 未登記の建物（登記していない家）もリストに含まれますか？

A. 含まれません。登記データに基づいているため、未登記物件は「名寄帳」で確認する必要があります。

Q. 家族に内緒で自分一人だけで請求することは可能ですか？

A. 相続人であれば、単独で請求可能です。ただし、遺産分割のためには情報の共有が望ましいです。

まとめ — 相続登記義務化時代の調査指針

相続登記の義務化に伴い、正確な物件特定は相続人にとって不可欠なものになっています。2026年2月にスタートした「所有不動産記録証明制度」は、全国の資産を調査するうえで有効な方法です。しかし、住所不一致などの検索の限界があるため、利用時には「戸籍の附票」などの資料を揃えた上での検索が求められます。

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