【東京の相続】相続不動産の売却で損をしないために知っておきたいこと

東京で不動産を相続された方の中には、相続した不動産を売却すると「高額な税金がかかるのではないか」と不安に感じている方もいるのではないでしょうか。

特に、代々受け継がれてきた不動産の場合、取得費の証明が難しく、結果として売却益が大きくなり、税負担が重くなるケースが多くあります。ここで注目した特例が「取得費加算の特例」と「空き家3,000万円控除」です。

これらの特例を上手に適用することで不動産売却における税金を軽減することが可能です。ここでは、東京の不動産売却に精通した専門家として「譲渡所得税を節税するための特例の仕組み」について詳しく解説します。

相続した不動産を売却したときにかかる税金は？

相続した土地や建物などの不動産を売却して利益（譲渡益）が発生した場合、その利益に対して譲渡所得税が課税されます。

ここで重要となるのが「売却した不動産の所有期間」です。譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点における所有期間によって大きく異なります。

所有期間の計算において、相続した不動産の場合は、被相続人（亡くなった人）がその不動産を取得した日を引き継いで計算する点に注意が必要です。代々引き継がれてきた不動産の場合は長期譲渡所得に該当すると思われますが、もし短期譲渡所得に該当すると税率が約2倍になってしまうので必ず事前に確認しましょう。

【最重要】「3年10か月以内」がカギ！必ず知っておきたい特例

相続不動産を売却する際、税金の負担を最小限に抑えるためには「3年10か月以内」という期限を意識することが非常に重要です。なぜなら、この期限を過ぎてしまうと節税に効果的な特例を利用できなくなってしまうからです。相続不動産の売却時に利用できる2つの特例を見ていきましょう。

相続財産を譲渡した場合の「取得費加算の特例」

「取得費加算の特例」は、相続税を納税した人が相続した財産を一定期間内に売却した場合に、支払った相続税額のうち売却した不動産に対応する部分の金額を譲渡所得の「取得費」に加算できる制度です。

譲渡所得の計算式において「取得費」が大きくなると、その分の利益（譲渡所得）が減少するため、結果として課税される譲渡所得税が軽減されます。

取得費加算の特例では「相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること」が要件になっています。つまり、相続税の申告期限が10か月であるため「相続開始から3年＋10か月以内」までに相続不動産の譲渡を行わなければ、取得費加算の特例を利用することはできません。

相続不動産の売却を検討されている場合は、必ず売却時期の管理を厳密に行うようにしましょう。

空き家の売却であれば「空き家3,000万円控除」

被相続人（亡くなった人）が居住していた家屋を相続し、その家屋が空き家となった後に売却した場合には、譲渡所得から最高3,000万円を控除することができます。譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税をゼロにすることができるため、非常に節税に効果的な特例です。

この特例は節税効果が大きい反面、適用要件が厳しく定められているため、特例の利用を検討される場合は事前に専門家へ相談することをおすすめします。

空き家3,000万円控除については「【税負担を大幅軽減】相続時の空き家3,000万円控除の利用方法を解説！！」で詳しく解説しています。

不動産相続なら、不動産に強い 渡邉優税理士事務所

【税負担を大幅軽減】相続時の空き家3,000万円控除の利用方法を解説！！

🕒️2022年11月18日

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2つの特例は併用不可!

「取得費加算の特例」と「空き家3,000万円控除」は、残念ながら併用することができません。どちらの特例を利用した方が節税になるかは、売却益の金額や相続税の納税額によって異なりますが、一般的には空き家3,000万円控除のほうが有利になる可能性が高いでしょう。

しかし、東京の相続は不動産の価格の高騰により相続税が高額になる場合が多いため、取得費加算の特例のほうが有利になる可能性も考えられますので、損をしないためにもしっかりとシミュレーションを行うようにしましょう。

【東京の相続】売却前に税理士に相談すべき理由

東京の不動産を相続し、その不動産の売却を検討する場合には、売却する前に不動産に強い相続専門の税理士に相談することをおすすめします。

メリット：特例の適用判断とシミュレーション

不動産に強い税理士に相談することで、複雑な特例の適用要件を確認し、取得費加算の特例と空き家特例のどちらが有利かを正確にシミュレーションすることができます。

メリット：ワンストップのサポート体制

不動産に強い税理士であれば、生前対策の相談から相続税申告サポート、売却時に相談、売却後の確定申告サポートまで、ワンストップで対応することが可能です。他の専門家を探し、一から事情を説明する手間がかからず、スムーズに手続きを終えることができます。

メリット：東京の不動産事情への精通

東京の不動産は評価額が高額であるため、個別の土地の減価要因を正確に把握し、相続税額を軽減するとともに、売却する場合の価格が適正かどうかの判断を行う必要があります。不動産に強い税理士に相談することで損をせずに取引を終わらせることができるでしょう。

相続不動産の売却は必ず「確定申告」が必要！

東京の相続不動産を売却し、利益が出た場合は、その譲渡益に対して譲渡所得税が生じるため、売却した翌年の2月16日から3月15日までに「確定申告」が必要になります。

利益が出ていなければ確定申告は必要ありませんが「特例を適用して納税額がゼロになった場合」には申告が必ず必要です。例えば「空き家3,000万円控除」を適用した結果、譲渡所得がゼロになり税金がかからなくなったとしても、この特例の適用を受けるためには、必ず確定申告をしなければなりません。もし、申告を怠ると特例が認められず、結果として多額の税金を後から支払うことになってしまいます。

間違えやすい部分になりますので「特例の適用＝確定申告が必要」と理解するといいでしょう。

確定申告は、会社員にとって慣れない手続きであり、特例の適用には複雑な計算や多くの必要書類が伴います。期限内にミスなく申告するためにも、専門家への依頼をおすすめします。

Q&A

Q．相続した不動産の売却で取得費加算の特例を利用するためには、いつまでに動くべきですか？

A．取得費加算の特例を利用するためには「相続開始から3年10か月以内」に売却しなければなりません。東京の不動産は買い手探しや境界確定に時間を要する場合もあるため、相続発生後、速やかにご相談ください。

Q．特例を利用して納税額が0円になる場合でも、確定申告は必要ですか？

A．必ず必要です。空き家3,000万円控除などの特例は、確定申告を行うことが適用条件となっています。申告を怠ると特例が認められず、後から多額の譲渡所得税を課せられるリスクがあります。

Q．「取得費加算の特例」と「空き家3,000万円控除」はどちらを利用するのがお得ですか？

A．一般的には、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「空き家3,000万円控除」の方が節税効果が高くなるケースが多いですが、納税した相続税額が非常に高額な場合は「取得費加算の特例」が有利になることもあります。これら2つの特例は併用ができないため、どちらが有利か事前に詳細なシミュレーションを行うことが不可欠です。

相続不動産の売却をお考えなら、まずは不動産に強い税理士に相談へ

東京の相続不動産の売却で損をしないためには、特例を利用できるかどうか、どの特例を利用したほうが有利になるのかをシミュレーションすることが重要です。また、どちらの特例も相続開始から一定の期間内で売却をしなければならないため、早めの行動をお勧めいたします。

当事務所は、生前対策から相続税申告、相続不動産売却サポート、譲渡所得税申告までをワンストップで対応できる、不動産に強い相続専門の税理士事務所です。お客様の個別の状況に合わせて、最も有利な特例の選択と節税対策を迅速に実行します。

「この期限内に売却できるだろうか」「どの特例を使えば一番有利になるだろうか」と不安に思われたら、まずは下記の問い合わせフォームよりご相談ください。