実家を相続しても、必ず相続税がかかるわけではありません。相続税がかからないケースには代表的な2つのパターンがあり、「相続財産などを計算した金額が基礎控除以下（原則として申告不要）」の場合と「小規模宅地等の特例などを適用して0円になる（申告必須）」場合があります。
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本記事では、ご自身の実家に相続税がかかるかどうかの判断方法と、特例を使って0円にする際に見落としがちな「申告の注意点」をわかりやすく解説します。
※本記事は一般的な解説です。個別の税務判断は税理士にご相談ください。
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「実家を相続したら、多額の相続税がかかってしまうのではないか…」
親が亡くなり、あるいはいずれ来るその日に備えて、実家の相続に不安を感じている方は少なくありません。しかし、安心してください。実家を相続したからといって、必ずしも全員に相続税がかかるわけではありません。
まず大前提として、相続税は「実家という単体の不動産」だけで判断するものではなく、預貯金などをふくめた「遺産全体」で計算します。ご自身のケースで「相続税がかかるのか？」「0円になるのか？」「0円でも申告は必要なのか？」判断のポイントを詳しく見ていきましょう。
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ご自身のケースで相続税がかかるかどうかは、大きく2つのパターンに分かれます。
「かからない」ケースには、「そもそも申告がいらないケース」と、「特例を使って税額を0円にする（申告は必要）ケース」の2種類があります。これらを混同すると大きなペナルティを受ける可能性があるため、まずは以下の早見表で全体像をつかみましょう。
| パターン | 遺産の状況 | 結果（相続税） | 税務署への申告 |
|---|---|---|---|
| ① | 相続財産などを計算した金額が「基礎控除額」以下 | かからない
（0円） |
原則不要 |
| ② | 実家などの評価額を特例で減額した結果、相続税が0円になる | 0円にできる | 必須（10か月以内） |
相続税の有無を判断する際は、実家の土地・建物だけでなく、預貯金や有価証券、死亡保険金（「500万円×法定相続人の数」の非課税枠を超えた分）などを含めた「遺産全体（プラスの財産）」から、借入金や葬式費用などの「マイナスの財産」を差し引いて考えます。
遺産全体の総額（プラスの財産からマイナスの財産を引いた金額）が、国が定めている「基礎控除額」以下に収まる場合、相続税はかかりません。このケースでは、原則として税務署への相続税の申告や納税は不要となります。
基礎控除額は、以下の計算式で求められます（相続税法 第15条 第1項）。
基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ （600万円 × 法定相続人の数）
| 法定相続人の数 | 基礎控除額
（この金額まで無税） |
|---|---|
| 1人 | 3,600万円 |
| 2人 | 4,200万円 |
| 3人 | 4,800万円 |
| 4人 | 5,400万円 |
ここで税務上非常に重要なルールがあります。それは、「相続放棄をした人がいても、放棄がなかったものとして法定相続人の数を数える」という点です（相続税法 第15条 第2項）。
例えば、法定相続人が子ども3人で、うち1人が相続放棄をしたとしても、基礎控除額の計算上は「3人（4,800万円）」として計算します。これは、放棄によって基礎控除枠が減少し、他の相続人の税負担が意図せず増えたり、放棄を利用した不当な税額操作が行われたりするのを防ぐための法律上の規定です。
基礎控除額の目安がわかったら、次に遺産全体の金額を確認します。
なお、実家の土地の金額は、不動産会社が提示するような「売買価格（実勢価格）」ではなく、国税庁が定める路線価方式や倍率方式を用いた「相続税評価額」で計算します。路線価は公示地価の約8割を目安に設定されているため、実際の売買価格と比べると概ね2〜3割低い評価額になるのが一般的です。「売ったらいくら」の金額で判断して「基礎控除を超えてしまう」と慌てる前に、相続税評価額をベースに計算し直すことが大切です。
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実務の現場でご相談を受けた際、税理士がまず最初に事前チェックする極めて重要な項目があります。それが、相続人の中に「障がいをお持ちの方」や「未成年者」がいないかという点です。
もし遺産総額が基礎控除額を超えてしまい、形式的に相続税が発生する場合であっても、これらの「税額控除」を差し引いた結果として納付税額が0円になれば、税務署への相続税申告は一切不要（申告義務なし）となります。
これは、相続税法第27条第1項において、申告書の提出義務が「納付すべき税額がある者」に限定されているためです。税額控除を適用して納税額がゼロになるのであれば、そもそも申告書を提出する法律上の義務が発生しません。
控除額はそれぞれ以下の計算式で求められます。
ここで非常に重要なのが、「小規模宅地等の特例」や「配偶者の税額軽減」とのルールの違いです。
小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減は、法律上「期限内に申告書を提出すること」が適用の絶対条件となっているため、税額が0円になっても申告を省略することはできません。これに対し、障がい者控除や未成年者控除による0円は、申告手続きそのものが不要です。税務署への申告の手間や、税理士への申告報酬を丸ごとカットできるため、該当する相続人がいるかどうかは必ず最初に確認すべきポイントです。
※なお、介護保険の要介護認定を受けているだけでは自動的に障がい者控除の対象にはなりませんが、市区町村から「障害者控除対象者認定書」の交付を受けることで適用できる場合があります。また、申告自体は不要であっても、将来の別の相続（二次相続など）で過去の控除額の確認が必要になることがあるため、控除額の計算根拠は手元に大切に保管しておくことをおすすめします。
遺産総額が基礎控除額をオーバーしてしまった場合でも、あきらめる必要はありません。国が用意している「特例」や「税額軽減」の制度を適用することで、相続税を0円にできるケースが多々あります。
実家の土地を相続する際、最も節税効果が大きいのが「小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）」です（租税特別措置法 第69条の4 第1項・第3項第2号）。
この特例は、残された遺族の生活基盤（住む家）を守る趣旨で設けられた制度で、「実家の土地のうち330㎡までの部分について、相続税評価額を80%減額（つまり2割の評価）にできる」という非常に強力なものです。
ただし、誰が実家を相続するかによって適用要件が大きく異なります。以下に概要を示します。
なお、二世帯住宅では建物が「区分所有登記」されていると特例が否認されるため、登記構造の事前確認も不可欠です。
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相続税に大きな影響を与える、もう1つの制度が「配偶者の税額軽減」（通称：配偶者控除）です（相続税法 第19条の2 第1項）。
被相続人の配偶者が取得した遺産のうち、「1億6,000万円」または「配偶者の法定相続分相当額」のいずれか多い金額に達するまで、配偶者の相続税額から直接控除されます（実質非課税）。
小規模宅地等の特例が実家の土地に限定されるのに対し、この制度は預貯金なども含めた遺産全体に適用されるため、配偶者が存命の一次相続では非常に効果の大きい制度です。
【実務上の注意点：二次相続】
この制度を使えば、一次相続（例えば父が亡くなった際の相続）の税金をゼロにすることは容易です。しかし、将来母が亡くなった時の「二次相続」では以下の3つの理由から税負担が急増する恐れがあります。
目先の0円にとらわれず、一次相続と二次相続のトータルで税負担を最小化するシミュレーションが不可欠です。詳しくは税理士にご相談ください。
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【前提条件】
【特例を適用しない場合の相続税額】
【小規模宅地等の特例を適用した場合】
★ 特例を適用すれば、480万円の税金が0円に！ ※ただし10か月以内の申告が必須
免責：上記シミュレーションは概算です。実際の税額は個別の状況により異なります。必ず税理士に個別シミュレーションをご依頼ください。
「計算の結果0円になったから、何もしなくていい」というのは大変危険な誤解です。以下の3つの落とし穴には十分に注意してください。
ここが一番の落とし穴です。
小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減を適用して税額が0円になる場合でも、「相続開始を知った日の翌日から10か月以内に申告書を提出すること」が適用の絶対条件として法律で定められています（租税特別措置法 第69条の4 第6項、相続税法 第27条 第1項）。
もし「0円だから」と放置して期限を過ぎると、特例の適用資格を失い、減額前の高額な評価額で計算された多額の相続税に加え、無申告加算税や延滞税といったペナルティが課されます。未成年者控除や障害者控除のような「税額控除」は申告不要でも自動適用されますが、小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減は「申告書への記載と必要書類の添付」が法律上の適用要件であり、手続を踏まなければ一切認められません。
【実務ポイント：遺産分割が間に合わない場合】
相続人間の話し合いがまとまらず、10か月以内に遺産分割が完了しないケースもあります。この場合でも申告期限は延長されません。法定相続分で仮の計算を行い、申告書に「申告期限後3年内の分割見込書」を必ず添付して期限内に提出してください。この書面を添付し忘れると、後から分割が成立しても特例の遡及適用（更正の請求による還付）が二度と認められなくなります。
同居親族が小規模宅地等の特例を使う場合、原則として「申告期限（10か月）まで引き続きその家に住み、所有していること」が要件となります。
そのため、実家を売却する予定がある場合は、必ず売却前に「特例の適用要件を継続して満たせているか」を税理士に確認しましょう。なお、配偶者が取得する場合はこの居住継続・所有継続の要件は課されないなど、取得者ごとに要件が異なる点にも留意が必要です。
「基礎控除以下だと思っていたのに、実はオーバーしていた」というトラブルは税務調査でも頻繁に指摘されるポイントです。特に以下の3つは見落とされやすい「隠れた財産」です。
ご自身のケースで相続税が0円になるかどうか、以下のチェックリストで振り返ってみましょう。
| チェック項目 | 確認すること |
|---|---|
| ① 法定相続人の人数 | 配偶者の有無、子どもの人数を確認し、基礎控除額を計算する |
| ② 実家の土地・建物の評価額 | 固定資産税の課税明細書などから大まかな目安をつかむ（※売買価格ではなく相続税評価額で判断する） |
| ③ 預貯金など実家以外の財産 | すべての金融機関の残高、生命保険金、名義預金の有無も含めて合算する |
| ④ 借入金などの債務 | 住宅ローンの残高や未払金があれば差し引ける |
| ⑤ 小規模宅地等の特例が使えるか | 誰が実家を相続するか、同居の実態はあるかで適用要件が異なるため、税理士に確認する |
上記のチェックだけでは判断が難しい場合は、税理士による個別のシミュレーションをおすすめします。
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税務署から「相続税についてのお尋ね」が届くことがあります。届いた場合は放置せず、正確に回答してください。ただし、届かなくても申告不要とは限りません。ご自身で基礎控除額と遺産総額を比較し、申告の要否を確認する必要があります。
固定資産税の課税明細書から土地・建物の評価額を確認し、預貯金残高等と合わせた概算を基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）と比較すれば、大まかな判断ができます。正確な判断には税理士への相談をおすすめします。
いいえ。小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減を使う場合は、税金が0円になっても「10か月以内の相続税申告」が必須です（租税特別措置法 第69条の4 第6項）。申告しないと特例が認められず、多額の税金とペナルティが課されます。
被相続人に配偶者や同居の法定相続人がいない場合に限り、一定の要件を満たす別居親族が「家なき子特例」として適用を受けられるケースがあります。ただし、相続する本人が過去3年以内に自己等の持ち家に住んだことがないなど厳格な要件が定められており、安易に適用できるものではありません。詳しくは税理士にご相談ください。
当事務所では、初回無料でご相談・シミュレーションを承っております。ご依頼いただいた場合の費用についても事前にお見積もりを提示いたします。
実家の相続税は、基礎控除以下であれば原則として申告不要でかかりませんが、小規模宅地等の特例などの制度を使って0円にする場合は、必ず10か月以内に申告しなければなりません。「0円だから何もしなくていい」という思い込みによる申告漏れは、非常に高額なペナルティの原因になります。
実家の相続税申告は、財産の把握から特例の適用可否、二次相続を見据えた遺産分割まで、専門的な判断が多数求められます。ご自身で「大丈夫だろう」と判断する前に、ぜひ一度、相続に強い税理士へご相談ください。渡邉優税理士事務所では、初回無料で個別シミュレーションを承っております。
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