実家の相続税はいくら？計算方法・評価額・特例・売却時の税制優遇を解説

実家の相続税は、実家単体ではなく預貯金等を含む遺産全体の合計額が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を超えた場合に課税されます。土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価し、小規模宅地等の特例を適用すれば土地評価額を最大80%減額できます。

本記事では課税判定・計算手順・シミュレーション・払えないときの対処法・売却時の税制優遇までを解説します。

※本記事は一般的な解説です。個別の税務判断は税理士にご相談ください。

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税理士・渡邉優からのコメント

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「実家の評価額＝相続税額」ではありません。相続税は遺産全体を合計した上で計算されます。小規模宅地等の特例を適用すれば土地評価額を最大80%減額でき、納税額が0円になるケースも多いです。ただし、特例で0円になる場合でも申告は必須ですのでご注意ください。

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実家を相続すると相続税はかかる？「基礎控除」による課税判定

相続税がかかるかどうかの境界線──「基礎控除額」の仕組み

相続税には「基礎控除（非課税枠）」が存在します。課税価格の合計額（プラスの財産から債務や葬儀費用を差し引き、生前贈与加算等を足し戻した正味の遺産額）がこの基礎控除額以下であれば、相続税は1円もかからず、申告手続きも原則として不要です。

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渡邉優税理士事務所は千代田区 平河町の【不動産相続】に強い税理士事務所です。不動産業界出身の税理士による、ワンストップ対応をいたします。税務署OBが在籍しており、税務調査に強いことも特徴です。初回相談は無料ですので、お気軽にご相談ください。

基礎控除額の計算式：3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）

【基礎控除額の早見表】

実家だけで課税ラインを超えてしまう典型的なケース

2015年の税制改正で基礎控除額が40%引き下げられたため、実家の土地評価額が高いために課税対象となる一般家庭が急増しています。

• 都心部や駅近の一戸建て：土地の路線価が高く、敷地面積100㎡程度でも土地評価額が4,000万〜5,000万円を超えるケースが多くあります。法定相続人が子ども2人（基礎控除4,200万円）であれば、不動産評価だけで非課税枠を超えてしまいます。
• 郊外の実家と預貯金の合算：不動産評価額が2,000万円程度でも、預貯金2,500万円を合算した正味の遺産額4,500万円が、子ども2人の基礎控除4,200万円をオーバーするケースです。

特例で納税額が「0円」でも申告は必須

小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減を適用すれば、遺産総額が基礎控除を超えていても結果として相続税額が「0円」になる世帯は数多くあります。

ここで陥りがちな落とし穴が、「納税額が0円なのだから、税務署への申告も必要ないだろう」という勘違いです。特例や税額軽減を適用した結果、納税額が0円になる場合でも、期限内（10か月以内）に税務署への申告書提出が必須です。特例を適用するには、相続税申告書への記載・必要書類の添付が必要となります。

未分割（遺産分割協議がまとまっていない状態）の場合は、申告期限内に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付して申告しておくことで、3年以内に分割が確定した後に特例を適用して還付を受けることができます。

【課税判定】

実家の「評価額」はどう決まる？土地と建物の正しい評価方法

相続税の評価額は不動産会社の売却査定価格（時価）とは異なり、国税庁が定めた評価ルールに基づいて「土地」と「建物」をそれぞれ別々に算出して合算します。

土地の評価方法──路線価方式と倍率方式

土地の相続税評価の基準となる路線価は、公示価格等の8割程度を目途に設定されています。ただし、個別の物件時価の80%になるとは限らない点に注意が必要です。

【土地の評価方式の比較】

路線価方式：道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの評価額（路線価）に土地面積を掛けます。不整形地や間口が狭い土地などは、使いにくさに応じた各種の「減価補正率」で評価額を引き下げます。

倍率方式：固定資産税の課税明細書に記載された「固定資産税評価額」に、国税庁が公表する「評価倍率」を掛けて算出します。

建物の評価方法──固定資産税評価額がそのまま相続税評価額

建物の評価方法はシンプルです。毎年送られてくる「固定資産税の課税明細書」に記載されている家屋の「固定資産税評価額」がそのまま相続税評価額（1.0倍）となります。築数十年の古い木造一戸建てであれば、建物の評価額は数十万円から数百万円程度まで下がっていることが一般的です。

実家が分譲マンションの場合──区分所有補正率

実家が分譲マンション（区分所有建物）の場合、2024年1月1日以降の相続から「区分所有補正率（通称：マンション通達）」が適用されます。極端な「タワマン節税」を防ぐための改正であり、評価水準が0.6未満の場合などに補正が行われます。分譲マンション全体に適用され得るため、従来よりも相続税評価額が引き上げられるケースがあります。

自力での評価が難しいケース──専門家への依頼を推奨

一戸建て実家の「建物」や地方の「倍率地域の土地」であれば自力で大まかな評価額を出すことも不可能ではありません。しかし、「路線価地域にある土地」は、道路との接面状況、私道の有無、急な崖地の有無などによって、適用できる補正計算（奥行価格補正、崖地補正、不整形地補正、間口狭小補正など）が無数に存在し、自力での正確な評価は極めて困難です。

• 過少評価（計算ミス）のリスク：誤って評価額を低く計算して申告すると、後に税務署から「過少申告加算税」や「延滞税」などの重い追徴課税を科される恐れがあります。
• 過大評価（払いすぎ）のリスク：補正による減額調整を一切行わずに高く申告してしまった場合でも、税務署側から「高すぎますよ」と教えてくれることはありません。知らないうちに数百万円もの税金を「払いすぎ」て損をしてしまうことになります。

実家の「相続税額」はどう計算する？計算手順とシミュレーション

相続税の申告期限──10か月は想像以上に短い

申告と納税の法律上のリミットは、「被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内」です。銀行口座の凍結解除、戸籍謄本の収集、土地評価、遺産分割協議と、やるべきことは山積みです。期限を1日でも過ぎると無申告加算税・延滞税のペナルティが課されます。

相続税額を算出する3ステップ

【シミュレーション①】郊外の一戸建て──子ども2人が相続するケース

• 相続人：子ども2人（長男・長女。配偶者は既に他界）
• 遺産：実家4,000万円（土地3,000万円＋建物1,000万円）＋ 預貯金1,000万円
• 分割：実家は長男、預貯金は長女

【シミュレーション②】都市部の一戸建て──配偶者と子ども2人が相続するケース

• 相続人：配偶者（母）、長男、長女（法定相続人3名、基礎控除4,800万円）
• 遺産：実家6,000万円（特例なし）＋ 預貯金6,000万円（合計1億2,000万円）
• 分割：法定相続分通り（配偶者1/2：6,000万円、長男1/4：3,000万円、長女1/4：3,000万円）

配偶者の納税額は、1億6,000万円までの法定相続分以下の取得であるため、配偶者の税額軽減特例が適用されて「0円」になります。しかし、これによって子どもたちの税金が減るわけではなく、長男と長女には合計480万円の相続税がしっかりと課されます。「配偶者が相続すれば家族全員の税金が安くなる」というのは大きな誤解です。

一次相続で配偶者に財産を過度に寄せると、二次相続（配偶者死亡時）に「法定相続人が1人減って基礎控除が減る」「配偶者の税額軽減が使えない」「配偶者固有の財産と合算されて累進税率が高くなる」等の理由で、通算の税負担が大きく増える「二次相続の罠」を招きます。一次・二次を通算したトータルでのシミュレーションが不可欠です。

実家の相続税が「払えない」ときの3つの対処法

対処法①：延納──分割で納税する

相続税額が10万円を超え、一度に現金を用意できない場合、税務署に申請して分割で支払う「延納」が認められます。延納税額が100万円以下かつ延納期間3年以下の場合は担保不要ですが、延納期間中は利子税が発生します。

対処法②：物納──不動産を国に納める

延納でも払えない場合に限り、相続した実家の土地そのものを国に引き渡す「物納」が認められます。ただし、境界未確定の土地や抵当権が残る土地は「管理処分不適格財産」として却下されるなど、要件は極めて厳格です。

対処法③：売却して納税資金を作る

10か月の期限内に実家を売却し、売却代金を納税に充てる方法です。不動産の売り出しから買い手が見つかり決済が完了するまでには時間を要するため、早めに不動産会社や税理士と連携して計画的に進めることが重要です。

【3つの対処法の比較】

実家の土地評価を最大80%減額できる「小規模宅地等の特例」

実家の相続における最大の節税武器が「小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）」です。被相続人の自宅の土地のうち、最大330㎡まで評価額を80%減額できます。たとえば土地評価額5,000万円の場合、特例適用で課税対象は1,000万円に圧縮されます。

特定居住用宅地等の適用要件

「家なき子特例」の主な適用要件

親が老人ホームに入居していても特例は使える？

一定の要件を満たせば適用可能です。具体的には、①被相続人に要介護認定等があること、②入所施設が法令に定める適格施設であること、③入居後に実家を第三者への賃貸等に供していないこと、の3要件を個別に判定する必要があります。第三者への賃貸を行うと適用対象外となる可能性が高いため、必ず事前に税理士へご相談ください。

税理士・渡邉優からのコメント

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空き家特例と取得費加算の特例の選択は、実際に税理士が詳細な試算を行ってみないと、どちらが数百万円単位で得になるか判断がつかないケースが非常に多いです。安易に自己判断せず、必ず両方のパターンで試算してから選択してください。

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実家を売却するときに使える2つの税制優遇

相続した実家を売却する場合、利益（譲渡所得）に対して約20.315%の譲渡所得税が課されます。この税金を圧縮する2大特例が以下です。

空き家特例（最高3,000万円特別控除）

相続した空き家を売却した際、売却益から最高3,000万円（相続人3人以上は1人あたり最高2,000万円）を控除できる制度です。

• 主な要件：昭和56年5月31日以前建築の旧耐震基準の一戸建てであること、売却価格1億円以下、相続開始から3年後の年末までに売却、制度の適用期限は2027年12月31日まで
• 2024年改正：買主が翌年2月15日までに解体・耐震工事を完了すれば売主側で特例適用が可能に。一方、3人以上の共有名義での売却は控除上限が2,000万円に縮小

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親から古い実家を相続したものの、誰も住む予定がなく空き家になっており、売却しようと考えている方は多いのではないでしょうか。しかし、いざ売却となると「税金が高額になるのでは？」と不安になるかもしれません。 実は、要件を満たせば「空き家特例（3,000万円特別控除）」により譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、税負担を大幅に減らすことが可能です。特に、購入当時の契約書が見つからず取得費が不明なケースでは、大きな節税効果を発揮します。 不動産相続相談 年間100件の実績初回無料相談 ／ LINE ／ 03-5357...

相続税額の取得費加算の特例

実家を相続して相続税を納めてから「相続開始から3年10か月以内」に売却を完了した場合に、支払った相続税のうち、売却した不動産に対応する一定の金額を取得費（経費）に上乗せして差し引くことができる制度です。注意すべきは、支払った相続税の「全額」を経費にできるわけではなく、一定の公式で按分計算された金額のみが加算対象となる点です。

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相続税を払ったなら必読｜取得費加算の特例で手残りを最大化する方法

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相続した不動産を売却する際に利用できる「取得費加算の特例」は、支払った相続税を取得費に算入し譲渡所得を減らすことができる制度です。ただし、期限は相続開始翌日から3年10か月以内、譲渡所得の特例である空き家特例との併用は不可なので、どちらの制度を利用したほうが有利になるのかのシミュレーションが重要になります。※本記事は一般的な解説です。個別の税務判断は税理士にご相談ください。 不動産相続相談 年間100件の実績初回無料相談 ／ LINE ／ 03-5357-1539≫ お問い合わせはこちら相続によって取得した土地や建物...

どちらが有利か？

2つの特例は重複適用不可（選択適用）です。最初の分岐点は「そもそも物件や相続人がそれぞれの適用要件を満たしているか」という前提条件です。空き家特例は「昭和56年5月31日以前の一戸建て」「被相続人が一人暮らし」「売却価格1億円以下」など極めて厳しい要件があり、1つでも満たせない場合は自動的に取得費加算の一択となります。

安易に自己判断せず、必ず両方のパターンで税額を試算してから選択してください。

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FAQ（よくある質問）

Q. 実家だけを相続した場合でも、相続税の申告は必要ですか？

A. 相続税は被相続人の遺産全体を基に計算します。自身が相続した財産が実家だけでも、遺産全体の課税価格が基礎控除額を超えていれば申告が必要です。特例適用で納税額が0円になる場合でも、申告書の提出は必須です。

Q. 亡くなった親が老人ホームに入居していましたが、実家を貸しても特例は使えますか？

A. 原則として、老人ホーム入所後に実家を第三者へ賃貸すると、小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等・80%減額）の対象外となる可能性があります。施設の種類、要介護認定、入所後の自宅の利用状況など、複数の要件を個別に判定する必要があります。

Q. 実家を売却する予定ですが、いつまでに売れば税制優遇を受けられますか？

A. 空き家特例の場合、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。ただし、制度の適用期限は2027年12月31日までのため、二重制限に注意が必要です。

たとえば2026年8月に親が亡くなった場合、「3年を経過する日の属する年の12月31日（2029年12月31日）」という個別要件を満たしていても、制度の期限が2027年12月31日までのため、実質的には2027年12月31日までに売却を完了させなければ特例を適用できません（将来の法改正・制度延長の有無には注視が必要です）。取得費加算の特例は、相続開始から3年10か月以内に売却を完了すれば適用可能です。

Q. 兄弟で実家を相続しますが、どのような分け方がおすすめですか？

A. 代表者1人の単独名義とし代償金を支払う「代償分割」、または売却して現金を分ける「換価分割」がトラブルが少なくおすすめです。安易な共有名義は避けてください。

Q. 実家の相続税評価額はどこで調べられますか？

A. 建物は固定資産税の課税明細書の「価格」欄がそのまま相続税評価額です。土地は国税庁の「財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）」で大まかな算出が可能ですが、正確な評価は税理士への依頼をお勧めします。

Q. 実家の相続税について税理士に相談するといくらかかりますか？

A. 当事務所では、初回の相談を無料にて承っております。正式な申告書作成・提出の税理士報酬は、遺産総額や評価の難易度等に応じて個別にご案内いたします。

まとめ

• 「小規模宅地等の特例」で土地評価額を最大80%減額──要件の確認が最優先
  取得する親族の立場に応じて要件が異なり、一つでも見落として10か月以内に売却・解体すると適用を否認されます。事前の税理士への確認が最重要です。
• 特例で納税額が「0円」になる場合でも、必ず期限内に申告書を提出する
  未分割のまま放置すると特例が適用できなくなります。「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付して申告すれば、分割後に還付を受けることが可能です。
• 売却時は「空き家特例」と「取得費加算」のどちらが有利か必ず比較する
  2つの特例は重複適用不可の選択適用です。正確な税引き後手残り額の最大化には、税理士による比較シミュレーションを受けてください。

実家の相続税は、評価方法や特例の使い方で納税額が大きく変わります。基礎控除内でも申告が必要な場合があるため、判断に迷ったら早めに相続専門の税理士へご相談ください。

※本記事は一般的な解説です。個別の税務判断は税理士にご相談ください。