【居住用3000万円控除と併用できる】10年超所有軽減税率の特例を解説！

10年以上保有した自宅を売却する場合には「10年超所有軽減税率の特例」を受けることができ、売却した利益（譲渡所得）に対する所得税と住民税を少なくすることが可能です。

また、10年超所有軽減税率の特例は「居住用財産の3,000万円控除」と併用することができ、自宅を売却する際には必ず検討したい特例です。ただし、所有期間のカウント方法など、適用要件に注意して利用しなければ、いざ売却した際に「10年超所有軽減税率の特例が使えない」といった状況に陥ってしまいます。

ここでは「10年超所有軽減税率の特例の適用要件や居住用3000万円控除との併用、注意点」について詳しく解説します。自宅の売却を検討している方は、ぜひ最後までお付き合いください。

長く住んだ自宅の売却には「10年超所有軽減率の特例」が利用できる

自宅などの不動産を売却した場合、売却金額から取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得に所得税（復興特別所得税を含む）と住民税が課税されます。「10年超所有軽減率の特例」を利用すると、6,000万円以下の譲渡所得部分の所得税と住民税の税率が軽減され、自宅の売却にかかる税金の負担が少なくなります。

＜10年超所有軽減率の特例の税率＞

10年超所有軽減率の特例は、譲渡所得6,000万円以下という制限はあるものの、通常の譲渡所得にかかる税率より6.105％も少ない税率で税金の計算をすることができます。例えば、自宅を売却して譲渡所得が2,000万円発生した場合には、特例を利用することで2,000万円×6.105％＝122万1,000円の税金の負担が少なくなるため、非常に有効な節税対策と言えるでしょう。

10年超所有軽減率の特例を利用するためには

10年超所有軽減率の特例を利用するためには、次の適用要件を満たす必要があります。

・要件①自宅の売却であること

居住用財産である自宅の売却である必要があります。日常的に住んでいない別荘などの売却にこの特例を利用することはできません。

要件②所有期間が10年を超えていること

特例を利用するためには、売却する自宅を所有している期間が10年を超えていなければなりません。ここで大切なポイントは「居住期間ではないこと」と「所有期間の年数のカウント方法」です。

10年超とは所有期間のことであり、居住期間ではありません。ただし、自宅に関しての特例であるため、短期間しか居住していないケースでは自宅として認められず、利用することができない可能性があります。

所有期間の年数のカウント方法については「売却した年の1月1日時点」で判断します。分かりやすく言えば、自宅を購入して1月1日を11回迎えていれば10年超の所有期間になります。

また、所有期間は累計で10年超ではありません。例えば、自宅を一度売却し、同じ物件を買い戻した場合の所有期間は通算できません。一度売却すると、その時点で所有期間はリセットされ、買い戻した日から10年超でなければ特例を受けることはできません。あくまでも10年超を継続保有しなければ利用できない特例になりますので注意しましょう。

・要件③売却先が親子や配偶者など特別な関係にある者でないこと

・要件④住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却すること

・要件⑤自宅を取り壊して土地を売却する場合には3年位内、賃貸業などに利用していないこと

住んでいた家屋を取り壊し、更地にして売却する場合には、家屋を取り壊して1年位内に譲渡契約を交わし、かつ3年後の12月31日までに売却する必要あります。また、家屋を解体して譲渡契約の締結日までの間に駐車場などとして賃貸している場合は特例の適用を受けることはできません。

・要件⑥居住用3000万円控除以外の買換えや交換などの特例を受けていないこと

・要件⑦過去3年間に10年超所有軽減税率の特例を利用していないこと

居住用3000万円控除の特例と併用可！

10年超所有軽減税率の特例の最大の特徴は「居住用3000万円控除の特例と併用することができる」ことです。居住用3000万円控除の特例とは、自宅を売却した場合に譲渡所得から最大で3,000万円控除することができる特例です。他の特例よりも節税効果が大きいため、自宅を売却する際には必ず検討が必要になる特例でもあります。

10年超所有軽減税率の特例と節税効果の高い居住用3000万円控除の特例を併用することにより、自宅の売却にかかる税金を大きく軽減することができます。居住用3000万円控除の特例の詳しい概要は「居住用財産の3,000万円控除の活用方法！！」をご覧ください。

不動産相続なら、不動産に強い 渡邉優税理士事務所

2022.11.18

居住用財産の3,000万円控除の活用方法！！

https://p-links.com/column/tax-memo-20221118-3

「自宅を売却すると税金がかかるの？」「自宅の売却と相続税の関係は？」自宅の売却について上記のような疑問を持たれた方も多くいらっしゃると思います。自宅を売却すると、売却益については所得税が課税されます。しかし、要件を満たすことで売却益が出た場合でも、その売却益を3,000万円まで控除してくれる特例があります。 ここでは、大きな節税効果を持つ「居住用財産の3,000万円控除の特例」を詳しく解説し、相続税との関係性について見ていきたいと思います。居住用財産の3,000万円控除の特例を利用できるかどうかで税額に...

居住用3000万円控除の特例と併用した場合の計算方法

居住用3000万円控除の特例と併用した場合は、最初に居住用3000万円控除の特例により譲渡所得から3,000万円を控除し、その後に10年超所有軽減税率の特例を利用して税額の計算を行います。

10年超所有軽減税率の特例と居住用3000万円控除の特例を利用しなかった場合は893万8,600円になりますので、その差は歴然です。

10年超所有軽減率の特例に必要な資料

10年超所有軽減率の特例を受けるためには確定申告が必要になり、次の書類を添付しなければなりません。

10年超所有軽減率の特例を利用する場合の注意点

所有期間のカウント方法

適用要件で解説しましたが、「所有期間のカウント方法」には十分気をつけましょう。この特例は「売却した年の1月1日時点」で10年を超えている必要があります。つまり、カレンダー通りの計算では10年を超えている場合であっても、売却した年の1月1日時点では10年を超えておらず、特例が利用できなかったというケースも考えられますので、所有期間のカウント方法には注意しましょう。

また、レアケースではありますが、一度手放して買い戻した自宅については所有期間が通算されず、買い戻した日からのカウントになります。

確定申告が必要

10年超所有軽減率の特例を受けるためには「確定申告」が必要です。自宅を売却した年の翌年2月15日から3月15日までに確定申告書を作成し、必要書類を添付して提出、所得税の納税が必要になります。不動産を売却したら自動的に計算されるものではありませんので、譲渡所得が発生する場合には必ず確定申告を行いましょう。

自宅の譲渡は専門家に相談しましょう

自宅を含めた不動産の譲渡には、様々な特例があり、どの特例を利用するかによって税負担が異なります。ここでご紹介した10年超所有軽減率の特例は、居住用3000万円控除の特例と併用することで高い節税効果を発揮します。しかし、注意しなければならないポイントも多くあるため慎重に検討する必要があります。

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