相続税の計算では多くの特例が存在します。相続税の特例の中でも一番重要な特例が「小規模宅地等の特例」です。特例の要件を満たし、適用することで相続した土地の相続税評価額を最大80％減額することができます。
例えば、相続税評価額が1億円の宅地で特例を利用すると80％減額の2,000万円まで相続税評価額を引き下げることが可能です。小規模宅地等の特例を利用出来るか出来ないかによって、相続税の納税額が数千万円変わることもあります。
ここでは、小規模宅地の特例の要件や特例を受けられるケース、税務調査で問題になるケースについてわかりやすく解説します。
目次
冒頭にも書いた通り「小規模宅地等の特例は相続税で一番大事な特例」です。相続税評価額を最大80％も減額することができますが、その反面、複雑な特例でもあります。
一般的に土地は高い価値を持っている場合が多く、相続財産の中に高額な土地がある場合には、高額な相続税を支払わなければなりません。現金や預金などの流動性が高い財産がなければ、相続した土地を売却しなければならないケースもあります。
しかし、その土地が自宅や事業で使用している土地であった場合、土地を売却してしまうと生活することが出来なってしまうおそれがあります。小規模宅地等の特例は、特定の土地を相続した相続人が生活拠点を失ってしまわないように土地の評価額を下げ、相続税の負担を軽減させるための制度です。
小規模宅地等の特例には、宅地の利用状況によって受けられる種類が異なります。適用が受けられる宅地は「亡くなった方の自宅だった宅地」「亡くなった方が事業を行っていた宅地」「第三者に貸していた宅地」「関係会社が事業を行っていた宅地」の4種類です。
宅地の中でも、実務上よく利用され、減額割合が一番高い宅地が「亡くなった方の自宅だった宅地」になります。ここからは「自宅で小規模宅地等の特例を適用する要件」について見ていきましょう。
自宅の宅地で小規模宅地等の特例を適用する要件は4つあります。
・亡くなった方が住んでいた自宅の宅地であること
・特例が適用される面積は330㎡まで
・宅地を相続する人が配偶者、同居親族、要件を満たした別居親族（家なき子）であること
・相続税申告を行うこと
要件の詳細については「【いつ売却できる？】小規模宅地等の特例の適用を受けて不動産を売却する要件」をご覧ください。
小規模宅地等の特例を自宅で受けることにより相続税評価額を80％減額することができますが、実際にはどれくらいの評価額が減額になるのでしょうか。いくつかパターンを紹介します。
・相続税評価額6,000万円
・面積300㎡
特例の適用により、6,000万円×80％＝4,800万円減額されます。
・相続税評価額6,000万円
・面積500㎡
特例は330㎡までしか適用できないため、6,000万円×330㎡／500㎡×80％＝3,168万円減額されます。
・相続税評価額6,000万円
・面積300㎡
・相続する人は配偶者1/2、子1/2（別居、生計別のため適用要件を満たさない）
配偶者のみ小規模宅地等の特例を受けることができます。
6,000万円×共有割合1/2×80％＝2,400万円減額されます。
亡くなった方が自宅の他に別荘を保有していた場合、小規模宅地等の特例は適用できるのでしょうか。
答えは「ノー」です。
別荘の宅地に対して小規模宅地等の特例を適用することはできません。この特例は相続人の生活基盤に配慮した制度です。そのため、保養を目的とした別荘には適用できません。
ただし、その別荘を第三者に貸している場合で、自宅で特例を適用しない場合は「第三者に貸していた宅地（貸付事業用宅地等）」として限度面積200㎡、減額割合50％の特例を受けることができます。
二世帯住宅の区分所有とは、二世帯住宅を2戸の住宅とみなしてそれぞれ登記する方法です。例えば、1階を父が所有し、2階を長男が所有している二世帯住宅が該当します。
区分所有ありの建物の宅地については小規模宅地等の特例は適用できません。二世帯住宅の場合、建物の構造が二世帯住宅になっているかどうかに関わらず建物の区分所有登記がされているかどうかで判断を行います。
区分所有されておらず、二世帯住宅の場合は小規模宅地等の特例を利用することができます。ただし「同じ1棟に親と子が住んでいる」「子は親から無償で借りている」などの条件を満たさなければなりません。
また、二世帯住宅に住んでいる子がその住宅の宅地を相続し、小規模宅地等の特例を利用する場合は、相続税申告期限（相続発生から10か月）まで引き続き二世帯住宅に居住しておかなければなりません。
二世帯住宅で、建物を区分所有ではなく、共有名義になっているケースでは小規模宅地等の特例を利用することができます。具体的には、建物の名義が親と子1/2ずつの共有の場合などが該当します。
建物が登記されていない二世帯住宅の場合については小規模宅地等の特例を利用することができると考えられます。未登記のため、区分所有であることは考えられないからです。
小規模宅地等の特例は、相続税額を大きく引き下げることができる特例です。そのため、相続税の税務調査でも「本当に小規模宅地等の特例が利用可能なのか」を調べられます。
もし、税務調査で小規模宅地等の特例が利用不可とみなされると、相続税の追徴課税はたいへん負担の大きいものになり、加算税などのペナルティも発生してしまいます。
税務調査で問題になるケースには次のようなものがあります。
小規模宅地等の特例を自宅の宅地に利用するためには、原則的に亡くなった方が実際に住んでいる必要があります。例えば、家を2つ持っており、1つ目の家に住民票があるが、2つ目の家に生活実態がある場合、1つ目の家では小規模宅地等の特例を利用することはできません。この場合、生活実態のある2つ目の家で小規模宅地等の特例を利用することができます。
亡くなった方が老人ホームに入居しており、住民票は自宅にあるが空き家になっていた場合はどうでしょうか。生活実態は老人ホームになるため、特定の適用は不可と思われがちですが、亡くなった方に介護が必要な状況で老人ホームなどに入居している場合は、小規模宅地等の特例を利用することができます。
ただし、老人ホームに入居後に賃貸として貸し出している場合は、自宅ではなく「第三者に貸していた宅地（貸付事業用宅地等）」として小規模宅地等の特例を利用することになります。
亡くなった方と同居していない配偶者以外の相続人が亡くなった方の自宅の宅地を相続した場合、原則的に小規模宅地等の特例を利用することはできません。そのため、住民票だけ移して特例を利用しようとするケースもあります。
しかし、住民票だけ移しても生活実態がなければ特例を適用することはできません。故意に行うと脱税になり、ペナルティが科されることになりますので、絶対やめましょう。
相続人が亡くなった方と同居していなくても、小規模宅地等の特例が適用できる場合があります。これを「家なき子の特例」と言います。家なき子特例には、「亡くなった方と同居していた親族がいないこと」「3年以内に自身の持ち家などに住んだことがないこと」「相続した土地を相続税申告期限までに所有していること」など細かい条件がありますので、特例を適用する場合には慎重に検討する必要があります。
小規模宅地等の特例は、相続税の計算にとってとても重要な特例です。生前から特例が利用できるかどうかの判断を行い、現状で利用できない場合は、利用できる状況にしておくことで相続税額を大きく引き下げることができます。
また、小規模宅地等の特例は必ず相続税申告を行わなければ‘なりません。例え、特例の適用後に相続税額が発生しなくても納税額0円の相続税申告が必要です。
当事務所は、生前からの小規模宅地等の特例が利用できるかの判断や小規模宅地等の特例を利用するためのノウハウを提供しています。相続税や不動産のことについてのご相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。
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この記事の執筆者：渡邉 優
「渡邉優税理士事務所」代表。相続の中でも“不動産にお困りごとを抱える相続”の対応を得意としている。
