借地権（建物の所有を目的として土地を借りる権利）は、目に見えない権利ですが相続税の課税対象です。評価額は原則として「自用地評価額 × 借地権割合」で計算されます。借地権割合は路線価地域ではA（90%）〜G（30%）の記号で表示されており、国税庁の路線価図で確認でき、相続による借地権の承継に地主の承諾は不要です。
※本記事は一般的な解説です。個別の税務判断は税理士にご相談ください。
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「親が地主さんから土地を借りて家を建てていたが、このような借地権にも相続税がかかるのか？」「借地権の評価額はどう計算するのか？」とお悩みではありませんか。
借地権は目に見えない「権利」であるため、相続財産として認識しにくいかもしれません。しかし、借地権には財産的な価値が認められており、しっかり相続税の課税対象となります。計算方法は「自用地評価額 × 借地権割合」という比較的シンプルな式ですが、借地権の種類（普通借地権・定期借地権）や利用形態（有償・無償）によって評価方法が異なる点には注意が必要です。
本記事では、借地権の評価方法・借地権割合の調べ方・計算例・小規模宅地等の特例の適用可否・地主への承諾の要否・注意点を解説します。
目次
借地借家法における定義として、借地権とは「建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権」をいいます。地代を支払って土地を借り、その上に自分名義の建物を所有している場合、その「土地を借りる権利」が借地権となります。なお、単なる駐車場利用や資材置き場のための土地の賃借は、建物の所有が目的ではないため、借地借家法の保護対象となる借地権には該当しません。
借地借家法により強く保護されているため、財産的価値が認められています。借地権者が亡くなった場合、この権利は相続人にそのまま引き継がれ（包括承継）、相続税の課税対象となります。土地そのものを所有していないからといって「相続税は関係ない」というのは誤解ですので注意が必要です。
1つの土地において借地権が設定されることで、 所有権の経済的価値は「借地権価格」と「底地価格」に分けて評価されます。所有権の価値全体を100%としたとき、「借地権割合（例：70%）」と「底地割合（例：30%）」に分割して考えるイメージです。
この関係を理解することが、次章以降の計算式の理解につながります。
普通借地権は、借地借家法上の更新制度が設けられており、正当事由がない限り地主は更新を拒否できません。そのため、事実上、半永久的に利用が継続できる借地権です。相続税実務で「借地権」と言えば、通常はこの普通借地権を指します。本記事で解説する「自用地評価額 × 借地権割合」の計算式は、この普通借地権に適用されるものです。
定期借地権は、平成4年（1992年）の借地借家法施行以降に登場した類型です。 更新がなく、契約期間の満了により借地権が終了する借地権です。定期借地権（一般定期借地権の場合は契約期間50年以上など）は、普通借地権のように更新が保証されていないため、相続税の評価方法が大きく異なり、残存期間や複利年金現価率を用いる複雑な計算になります。詳細な計算方法は本記事の対象外としますので、定期借地権に該当する場合は税理士への相談をおすすめします。
普通借地権と定期借地権で評価方法が異なる点を以下に対比します。
【整理表】借地権の種類と評価方法の違い
| 項目 | 普通借地権 | 定期借地権 |
|---|---|---|
| 更新の有無 | あり（正当事由なき限り更新可） | なし（期間満了で終了） |
| 期間満了時 | 原則として利用継続 | 借地権が終了する |
| 評価方法 | 自用地評価額 × 借地権割合 | 残存期間・複利年金現価率等を用いた個別計算 |
| 評価の複雑さ | 比較的シンプル | 複雑（税理士への相談推奨） |
借地権の種類が確認できたら、次は普通借地権の具体的な計算方法を見ていきましょう。
普通借地権の基本的な計算式は以下の通りです。
【計算式】 借地権の相続税評価額 ＝ 自用地評価額 × 借地権割合
この計算式は、「その土地を更地として評価した金額（自用地評価額）のうち、借地権が占める割合分が借地権の評価額になる」という意味です。
自用地評価額とは、他人の権利の目的となっていない、所有者自身が自由に使用・処分を行える状態（いわゆる更地）の土地の評価額です。路線価方式（路線価 × 面積 × 補正率）または倍率方式（固定資産税評価額 × 倍率）で算出されます。自用地評価額の詳細な計算手順は本記事の範囲外であるため、関連記事をご参照ください。
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借地権割合とは、土地全体の価値のうち借地権が占める割合を示す指標です。 借地権割合は地域ごとの借地権取引の慣行を踏まえて定められており、一般的には都市部ほど高くなる傾向があります。路線価地域ではA〜Gの記号で表示されており、借地権割合は国税庁が毎年公表している路線価図または評価倍率表で確認できます。
借地権価格と底地価格の関係を具体的な金額で示します。前提として、 借地権価格 ＋ 底地価格 ＝ 自用地評価額 となります。
【計算例】土地（自用地評価額）が1億円、借地権割合がC（70%）の場合
| 区分 | 計算 | 評価額 |
|---|---|---|
| 借地権（借り手の権利） | 1億円 × 70% | 7,000万円 |
| 底地（貸し手の権利） | 1億円 × 30% | 3,000万円 |
| 合計（自用地評価額） | ─ | 1億円 |
借地人が亡くなった場合は7,000万円分が相続財産に、仮に地主が相続した場合は、底地価格3,000万円が評価額になります。
国税庁の「路線価図・評価倍率表」サイトで、都道府県 → 市区町村 → 地番の順に検索します。路線価図に表示されている数字（路線価）の右隣に記載されているアルファベット（A〜G）が、その道路に面する土地の借地権割合を表します。
例：路線価図に「300C」と記載されている場合、路線価は30万円/㎡、借地権割合はC（70%）となります。
⚠️ 注意 路線価が設定されていない地域（倍率地域）では、路線価図ではなく「評価倍率表」で借地権割合を確認します。倍率表の「借地権割合」欄に記載されています。
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A〜Gの記号が示す割合を表で確認しましょう。
【早見表】借地権割合（A〜G）
| 記号 | 借地権割合 | 底地割合 | 主な地域の傾向 |
|---|---|---|---|
| A | 90% | 10% | 都心の商業地（銀座・大手町など） |
| B | 80% | 20% | 都市部の商業地・準商業地 |
| C | 70% | 30% | 都市部の住宅地・近郊の商業地 |
| D | 60% | 40% | 一般的な住宅地 |
| E | 50% | 50% | 郊外の住宅地 |
| F | 40% | 60% | 郊外の住宅地・農村部に近い地域 |
| G | 30% | 70% | 農村部・地方の一部地域 |
都市部ほど借地権割合が高く、郊外・地方ほど低い傾向があります。
【前提条件】
【計算過程】
この借地権の2,100万円が相続財産として相続税の課税対象となります。
【前提条件】
【計算過程】
ケース①と比較して、同じ「自用地評価額 × 借地権割合」の式でも、割合が異なるだけで評価額に大きな差が出ます。
計算例で評価額のイメージがつかめたら、次は借地権にも適用できる節税の特例を確認しましょう。
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借地権であっても、その土地の利用形態が「被相続人の居住用」に該当し、かつ一定の要件を満たす場合は、「特定居住用宅地等」として小規模宅地等の特例の対象になる場合があります。主な適用パターンは以下の通りです。
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特定居住用宅地等に該当すれば、330㎡まで評価額が80%減額されるため、極めて大きな節税効果があります。
【シミュレーション】先ほどのケース①に特例を適用した場合
| 区分 | 評価額 |
|---|---|
| 借地権の評価額（特例適用前） | 2,100万円 |
| 特例による減額（80%） | ▲1,680万円 |
| 特例適用後の評価額 | 420万円 |
2,100万円から420万円と、1,680万円もの評価減になります。
以下のケースでは特例が適用できないことに注意してください。
⚠️ 注意 小規模宅地等の特例は『相続税の申告をすること』が適用条件です。特例を適用した結果、相続税がゼロになる場合であっても、申告手続き自体は必要です。申告しなければ特例は適用されませんのでご注意ください。
特例の適用可否が確認できたら、次は借地権の相続と地主との関係について確認しましょう。
相続は法律上「包括承継」に該当するため、借地権を第三者に売却（譲渡）する場合とは異なり、地主の承諾（許可）は不要です。名義変更料（名義書換料）を支払う法的な義務もありません。地主から承諾料を請求された場合でも、法律上は支払い義務がありません。
法律上は承諾不要ですが、今後も継続して土地を借りる関係である以上、相続した旨の連絡、地代の振込先・名義の変更手続きなどは行うことをおすすめします。連絡を怠ることでトラブルに発展するケースもあるため、円満な関係維持のために早めの対応が重要です。
⚠️ 注意：借地権の「売却（譲渡）」には地主の承諾が必要です 相続による承継には地主の承諾は不要ですが、相続した借地権を第三者に「売却」する場合は、地主の譲渡承諾が不可欠です。承諾料の支払いも一般的に求められます。相続後に売却を検討している場合は、事前に税理士や弁護士に相談しましょう。
地主との関係が整理できたら、最後に借地権の評価で見落としやすい注意点を確認しましょう。
更新のない「定期借地権」の場合、単純に「自用地評価額 × 借地権割合」で計算するのではなく、残存期間に応じた評価を行います。具体的には、課税時期における借地人に帰属する経済的利益の総額や、残存期間に応じた複利年金現価率などを用いるため計算が複雑になります。定期借地権に該当する場合は相続税に強い税理士への相談をおすすめします。
親の土地に子が家を建てている場合などで、固定資産税相当額程度の負担しかない場合には使用貸借と判断されることがあります。「使用貸借」の場合、借地権としての財産的価値は認められず、借地権の評価額はゼロとなります。この場合、土地は「借地権が設定されていない土地」として、地主（親）側で自用地として100%の評価がされます。ただし、契約内容によっては賃貸借になることもあるため、判断に迷う場合は税理士への相談をおすすめします。
借地権の又貸し（転貸借地権）の場合は、さらに権利関係が複雑になり、評価方法も異なります。また、建物が滅失（老朽化で解体など）したまま放置されている場合、借地権そのものの存続が問われるケースがあります。いずれも個別判断が必要なため、税理士への相談をおすすめします。
注意点を確認したら、よくある質問もチェックしておきましょう。
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A. はい、借地権は財産的価値がある権利として相続税の課税対象です。借地権の評価額が他の相続財産と合わせて基礎控除額（3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）を超える場合、相続税の申告・納税が必要になります。
A. 売却は可能ですが、地主の「譲渡承諾」が不可欠です。地主から承諾を得る際に承諾料の支払いが発生するのが通常で、借地権価格の10％前後とされることが多いです。地主が承諾しない場合は、裁判所に許可を求める手続きもあります。
A. 路線価が設定されていない地域（倍率地域）の場合は、国税庁の「評価倍率表」で借地権割合を確認します。倍率表の中に「借地権割合」の欄がありますので、該当する地域の割合を使って計算してください。
A. 固定資産税相当額程度の負担しかない場合は、「使用貸借」と判断されることがあり、その場合借地権としての評価額はゼロとなります。一方で、通常の地代の授受がある場合は、賃貸借として借地権が認められます。判断に迷う場合は税理士にご相談ください。
A. 当事務所では、初回無料で借地権を含む相続財産の評価・相続税のシミュレーションを承っております。ご依頼いただいた場合の費用についても事前にお見積もりを提示いたします。
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