「不動産の共有名義」という言葉を耳にしたことはないでしょうか。
共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有している状態のことを言います。
共有名義の不動産は、共同で所有するという性質のため、メリットもある一方でトラブルが発生しやすいリスクもあります。
ここでは、不動産を共有名義にするメリット・デメリット、共有名義の解消方法などを紹介します。これから不動産を購入する方や不動産を相続する方の参考になると思いますので、ぜひ最後までお付き合いください。
目次
不動産の名義には単独名義と共有名義があります。単独名義が1人で不動産を所有する形態に対し、共有名義は複数人で不動産を所有する形態です。「共有持分」「共同名義」と言われることもありますが、共有名義と同じ意味で使用されています。
不動産が共有名義になるパターンは主に2つです。
マイホームを購入する際には、多くの人が住宅ローンを利用します。住宅ローンの借入限度額は収入によって決められているため、夫だけの収入では希望額の融資を受けられない場合があります。
夫婦共働きの場合、夫婦共同で住宅ローンを組むことで単独でローンを組むよりも借入限度額がアップし、希望額の融資を受けられることもあります。夫婦共同で住宅ローンを組んだ場合、ローンの負担額で共有割合を決め、マイホームは夫婦の共有名義となります。
相続が発生すると、誰がどの財産をどれくらい相続するのかを話し合う「遺産分割協議」が行われます。遺産に不動産があるケースでは、平等に分けることが難しくなります。一般的に不動産は高額になりやすく、誰か1人が相続すると不公平に感じやすいためです。そのため、平等という観点から複数の相続人で共有名義により相続する方法がとられます。
共有名義にすることで次のようなメリットを得ることができます。
共有名義の不動産を売却する際、各種特例を「共有者がそれぞれ」受けることができます。売却時に受けることができる特例は「居住用財産の3,000万円控除」と「相続空き家の3,000万円特別控除」です。特例については、次のページで詳しく紹介しています。
所得税の計算には、年末のローン残高の0.7％が一定期間控除される「住宅ローン控除」があります。夫婦の共有名義でマイホームを購入している場合、それぞれのローン残高に応じて住宅ローン控除を受けることが可能です。
相続による遺産分割を行う際、財産に不動産があり、単独で相続するとなると、不動産の財産価値が高額になることから不公平感が生じてしまいます。複数の相続人が相続し、共有名義にすることで不公平感を取り除くことが可能です。ただし、共有名義で相続を行うと、将来的にトラブルが起こりやすい状況になってしまいますので、慎重に判断する必要があります。
共有名義は税制上のメリットもありますが、デメリットも多くあります。共有名義を検討される場合は、デメリットをよく理解したうえで判断しましょう。
共有名義の不動産は簡単には売却することができません。売却する際には共有者全員の同意が必要になり、もし1人でも同意していない場合には売却することができないのです。また、共有者の中に認知症を患ったり行方不明になったりした人がいると売却することが大変困難になります。
共有名義の不動産では、持分の過半数の同意がないとできないことや共有者全員の同意がないとできないことがあります。場合によっては、同意が得られず、不動産の管理でもめることがあります。
持分の過半数の同意がないとできないこと
・5年超の賃貸借契約の締結や更新
・資産価値を高めるようなリノベーション工事
共有者全員の同意がないとできないこと
・建物の解体
・不動産の売却
夫婦でマイホームを購入した際には「マイホームの購入資金を負担した割合」で持分を決める必要があります。
例えば、夫婦が半分ずつ購入資金を負担しているのであれば共有持分は1/2ずつとなります。仮に、購入資金の1/4しか負担していないのにも関わらず持分を1/2にしている場合は、資金を負担した人からの贈与とみなされてしまいます。
共有者の人が亡くなり相続が発生すると、共有持分は共有者の相続人に引き継がれることになり、共有者同士の関係性が薄くなっていきます。例えば、兄弟の共有名義であった不動産の場合、1度目の相続で甥姪が持分を相続し、2度目の相続では甥姪の子が相続するケースも考えられます。
相続を重ねるたびに共有者同士の関係性が遠くなってしまい、売却や処分を行う際に同意を得ることが難しく、活用しづらい不動産になってしまいます。
共有名義の不動産には、メリットもありますが多くのデメリットも存在します。では、一度共有名義にした不動産を単独名義に変更する方法はあるのでしょうか？共有名義の解消方法について見ていきましょう。
共有名義のマイホームを購入した後に離婚が決まった場合は、共有名義の解消を行わなければトラブルになるリスクがあります。マイホームの共有名義を解消するためには「持分の買取り」または「共同で売却」が必要です。
夫または妻のどちらかが持分を買い取ることで単独所有にすることができます。ただし、住宅ローンを共同で組んでいる場合（ペアローン）には、マイホームを出ていく方の残債を一括返済する必要があります。現実的には一括返済は難しいため、残債分のローンを新たに組む方法が一般的です。
夫婦どちらとも居住を希望しない場合には、共同で売却する方法があります。住宅ローンがある場合は、売却代金をローン返済に充てることができ、どちらかが住み続ける場合よりも手続きが簡単です。
相続により共有名義になる場合は将来的なトラブルに繋がってしまうリスクがあるため、まずは共有名義を回避できないか検討してみましょう。
換価分割とは、1人の相続人が不動産を相続し、その不動産を売却して売却代金を他の相続人と分ける方法です。相続人にとって利用しにくい不動産の場合には効果的な方法です。換価分割については「【兄弟相続での空き家問題を解消】単独登記型の換価分割と相続空き家の3,000万円特別控除」で詳しく解説しています。
当事務所では、換価分割に関するサポートを行っておりますのでお気軽にご相談ください。
共有者間で持分の売買を行い、単独所有にすることで共有名義を解消することができます。この金銭（代償金）を支払う遺産分割のことを「代償分割」と言います。代償分割では、買い取る側に代償金の支払い能力が必要です。また、代償金の金額をめぐってトラブルになるリスクがあります。
第三者に自分の持分を売却することで、共有関係から外れることができます。他の共有者と関わらずに共有関係から外れることができるため精神的に楽な方法です。ただし、共有者が近い親戚である場合には、持分の売却が原因でトラブルになってしまうこともありますので、事前に相談しておきましょう。
不動産の共有名義には、税制面のメリットがありますが、デメリットもありトラブルに発展するリスクもあります。一度共有名義にしてしまうと解消することが難しくなるため、将来のことも含めてよく検討しましょう。特に相続による共有名義では、関係性が遠い親戚が共有者になってしまうリスクがあります。当事務所では、様々な遺産分割方法から売却まで不動産相続全般をサポートしておりますので、お気軽にご相談ください。
監修者情報
この記事の執筆者：渡邉 優
「渡邉優税理士事務所」代表。相続の中でも“不動産にお困りごとを抱える相続”の対応を得意としている。
