【自宅の買換時には注意！】居住用3,000万円控除と住宅ローン控除を解説

現在住んでいる自宅を売却し、新たに自宅を購入する場合、または先に新しい自宅を購入し、その後に以前住んでいた自宅を売却する場合には、「居住用3,000万円控除の特例と住宅ローン控除のどちらを利用するのか」の検討が必要です。

 

しっかりと検討せずに一度申告を行ってしまうと、取り返しがつかない場合もあります。ここでは、「居住用3,000万円控除と住宅ローン控除の関係性、どちらを利用したほうがいいのかの検討方法、そして既に申告した場合の対処方法」について詳しく解説します。

 

自宅の買い替えを検討されている方は、ぜひ最後までお付き合いください。

 

居住用3,000万円控除と住宅ローン控除は併用できない

居住用3,000万円控除と住宅ローン控除は、併用することができません。そのため「どちらの方が税金を少なく抑えることができるのか」を検討する必要があります。まずは、制度の概要を押さえておきましょう。

 

居住用3,000万円控除

居住用3,000万円控除（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）とは、「自宅を売却した場合」に所有期間に関係なく売却益から最高3,000万円まで控除ができる特例です。

 

住宅ローン控除

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、住宅ローンなどを利用して「自宅を取得」し、一定の要件を満たした場合に、年末ローン残高を基礎として計算した金額を所得税から控除することができる制度です。

 

併用が認められない理由

居住用3,000万円控除は自宅を売却した場合の特例であるのに対し、住宅ローン控除は自宅を取得した場合の制度ですが、この2つの制度は併用することができません。

 

その理由は、住宅ローン控除の要件には「その自宅に実際に住み始めた年とその前年、前々年に居住用3,000万円控除を受けている場合には適用できない」と定められています。また、「自宅に住み始めた年の翌年以後3年以内に従前の自宅を売却し、居住用3,000万円控除の受けている場合には住宅ローン控除を適用できない」と定められています。

 

つまり、新たに取得した自宅に実際に住んだ年とその前2年、後3年の間に従前の自宅を売却し、居住用3,000万円控除を受けた場合には、住宅ローン控除が利用できないということになり、両方の制度を併用することはできなくなっています。

 

 

自宅の買い替えを行う場合にはシミュレーションが必要

居住用3,000万円控除と住宅ローン控除の併用はできないため、自宅の買い替えを行う場合には、どちらが税務上有利になるのかの判定を行う必要があります。

 

先祖代々の土地に自宅を構えていたようなケースですと、自宅の売却益が大きくなることが多く、居住用3,000万円控除を利用したほうが有利になることが多いと考えられます。例えば、自宅の売却益が3,000万円以上（長期保有）の場合には、居住用3,000万円控除を利用することで約600万円の譲渡所得にかかる税金（所得税・住民税）を抑えることができます。

 

一方、新たに取得する自宅の住宅ローンの金額が大きい場合には住宅ローン控除を利用したほうが有利になる場合も考えられます。住宅の種類・住宅取得の年・ご家族構成等により住宅ローン控除額が変わってくるため、慎重に要件を確認の上、比較する必要があります。

 

シミュレーション方法

居住用3,000万円控除と住宅ローン控除のどちらかを選択する場合、それぞれシミュレーションを行う必要があります。

 

居住用3,000万円控除のシミュレーション

居住用3,000万円控除のシミュレーションには、譲渡価格（売却額）、従前の自宅の取得費、譲渡にかかる費用、従前の自宅の保有期間が必要です。

 

例：従前の自宅の所有期間が5年以上、譲渡価額が5,000万円、その自宅の取得費3,000万円、譲渡にかかる費用300万円である場合

 

 

居住用3,000万円控除の適用を受けると、課税譲渡所得から3,000万円控除することになるため、譲渡所得税全額の約345万円の税金が控除されたことになります。

 

住宅ローン控除のシミュレーション

住宅ローンは年末残高の0.7%が所得税から控除されることになるため、各年の年末残高を把握する必要があります。控除期間は13年間（2024年）です。

 

例：住宅ローンの額4,000万円、認定長期優良住宅に該当、2024年5月に入居、ローン返済開始（ローン返済者の所得税は住宅ローン控除額以上であるものとする）

ローン控除年数	住宅ローン残高	住宅ローン残高×0.7％
1年目	39,395,638	275,700
2年目	38,479,226	269,300
3年目	37,550,827	262,800
4年目	36,610,288	256,200
5年目	35,657,448	249,600
6年目	34,692,145	242,800
7年目	33,714,220	235,900
8年目	32,723,505	229,000
9年目	31,719,835	222,000
10年目	30,703,039	214,900
11年目	29,672,946	207,700
12年目	28,629,382	200,400
13年目	27,572,170	193,000
住宅ローン控除合計		3,059,300

 

シミュレーションの比較

居住用3,000万円控除と住宅ローン控除でどちらが有利になるか比較します。例の場合では、居住用3,000万円控除で有利になる税金は約345万円であるのに対し、住宅ローン控除では、総額で約306万円の税金が有利になる計算になるため、居住用3,000万円控除を選択したほうが有利になることがわかります。

 

既に特例の利用や控除を確定申告で行っていた場合の対応

従前の自宅の売却と新たな自宅の取得が同一年に行われていれば、どちらの制度を利用するのかを比較的簡単にシミュレーションすることができます。しかし、実際は自宅の取得が先になってしまい、翌年以降に従前の自宅の売却が行われたり、反対に従前の自宅の売却が先に行われ、翌年以降に新たな自宅を取得したりするケースも多くあります。

 

これらのケースでは、特例や制度の利用について慎重に対応しなければ取り返しのつかない状況になってしまいますので注意しましょう。

 

新たな自宅を取得し、住宅ローン控除を利用した後に従前の自宅を売却した場合

新たな自宅を取得し、住宅ローン控除を利用した後、翌年以後に従前の自宅を売却した場合に居住用3,000万円控除の方が有利だったと判明した場合には、修正申告により対応することが可能です。

 

具体的な例をあげると、令和4年に新しい自宅を購入し、住宅ローン控除の適用を受け、令和6年に従前の自宅を売却した場合で、自宅が予想よりも高く売却することができ、住宅ローン控除を受けるよりも居住用3,000万円控除を受けたい場合には、令和４年分と令和5年分の修正申告で対応することが可能です。

 

令和4年分と令和5年分の確定申告書から住宅ローン控除の部分をなくして修正申告を行い、追加で発生する所得税の納税を令和6年分の確定申告書の提出期限までに納付を行うことで居住用3,000万円控除を受けることができます。

 

 

従前の自宅を売却し、居住用3,000万円控除を利用した後に新たに自宅を取得した場合

先に従前の自宅を売却し、売却益に対して居住用3,000万円控除を受け、その後に新たな自宅を取得した場合には、住宅ローン控除を受けることはできません。

 

「新たな自宅を取得し、住宅ローン控除を利用した後に従前の自宅を売却した場合」と同じように、修正申告で対応できるのではないかと考えることもできますが、居住用3,000万円控除の申告は「適正な申告」であるため修正申告ができる理由に該当せず、修正申告により特例の適用をなくすことはできません。

 

国税庁の「居住用財産の譲渡所得の特別控除の特例の適用の撤回の可否」では、「一旦、適法に特例の適用を受けたものについては、その撤回は認められません。」となっています。

 

まとめ

自宅を買い替える場合には、居住用3,000万円控除と住宅ローン控除のどちらが有利になるのかをしっかりと検討することが重要です。売却と取得の年が違う場合で、売却が先になってしまうケースでは、修正申告によるやり直しができないため、慎重な検討が必要になります。

 

当事務所では、不動産に関する税金サポートを行っております。自宅を買い替える場合のシミュレーションにも対応しておりますので、ご自身で結論を出す前に、ぜひ下記のお問い合わせフォームよりご連絡ください。