実家の名義変更（相続登記）は、2024年4月から法律で義務化されました。期限は「相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内」で、過去の相続分も、原則として2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があり、正当な理由なく申請を怠った場合は10万円以下の過料の対象となります（不動産登記法第76条の2）。
本記事では、義務化のルールと放置リスク、誰の名義にすべきかの判断基準（換価分割の注意点）、登録免許税の免税措置から、司法書士に依頼すべきかの判断基準までを解説します。
※本記事は一般的な解説です。個別の判断は司法書士・税理士等の専門家にご相談ください。
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親が亡くなった後、実家の名義変更（相続登記）をいつまでに済ませればいいのか──これは多くの方が最初に抱く疑問です。2024年4月の法改正により、これまで任意だった相続登記は法律上の義務となりました。まずは期限とペナルティ、そして放置した場合の実害を正確に整理しましょう。
相続登記の申請期限は、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内」です（不動産登記法第76条の2）。
ここで特に注意すべきなのは、2024年4月1日より前に発生した過去の相続にも義務化が遡及して適用されるという点です。この場合の経過措置として、2027年（令和9年）3月31日までに登記を申請する必要があります。
正当な理由なく期限内に申請を怠った場合、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）に処される可能性があります。ただし、3年が経過した瞬間に即座に過料が科されるわけではなく、法務局の登記官からの「催告」を経て、それにも応じなかった場合に裁判所の判断により決定されるプロセスをたどります。
過料だけではありません。名義変更を放置すると、以下のような実害が生じる可能性があります。
① 売却・担保設定などの手続きが進めにくくなる
相続登記をしないままでは、相続人から買主への所有権移転登記や抵当権設定登記などを行うことができません。実家を売却・活用する際には、原則として先に相続登記を済ませる必要があります。
② 数次相続で権利関係が雪だるま式に複雑化
名義変更を放置している間に相続人がさらに亡くなると、「数次相続」が発生します。権利者が孫やひ孫の世代にまで広がり、見知らぬ親族が権利者に加わることで、遺産分割協議の成立が著しく困難になります。
③ 空き家放置で固定資産税が最大6倍に
2023年の空家対策特別措置法の改正により、管理が不十分な空き家は「管理不全空家」に指定されることがあります。自治体からの勧告に従わない場合、住宅用地の特例が解除されると、固定資産税の課税標準が大きく上昇します。
特に小規模住宅用地（200㎡以下）では課税標準が1/6に軽減されているため、この特例が解除されると、土地部分の固定資産税が最大で約6倍になる可能性があります。
遺産分割協議がまとまらず、3年の期限内に正式な相続登記ができそうにない──そんなときの救済策として設けられたのが「相続人申告登記」です。ただし、この制度には見落とされがちな注意点があります。
相続人申告登記は、相続人が法務局に対して「この不動産の所有者が亡くなり、自分がその相続人である」ことを届け出ることで、相続登記の申請義務を履行したものとみなされる制度です。
通常の相続登記と比較して、以下のメリットがあります。
なお、相続人申告登記をした相続人についてのみ申請義務を履行したものとみなされます。相続人全員が義務を履行したことにするには、原則として各相続人が申出をする必要があります。
相続人申告登記はあくまで「暫定的な届出」であり、不動産の所有権を確定させるもの（所有権移転登記）ではありません。そのため、この状態のままでは、相続した不動産を売却する際の所有権移転登記や、抵当権設定登記を行うことができず、別途相続登記が必要です。
そして最も重要なのは、その後遺産分割協議が正式に成立した場合、「成立日から3年以内」に、分割内容に応じた本来の相続登記（所有権移転登記）を改めて申請する義務があるという点です。
つまり、相続人申告登記は、遺産分割がまとまらない場合などに相続登記の申請義務を履行するための簡易な制度であり、所有権を確定させる本登記に代わるものではありません。「相続人申告登記をしたから安心」と放置してしまうと、遺産分割成立後の期限を過ぎて再び過料のリスクを抱えることになりかねません。
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相続登記で最も悩ましく、かつ税務上の落とし穴になりやすいのが「誰の名義にするか」という問題です。ここでは3つの選択肢を比較し、特に注意すべき換価分割の贈与税リスクについて解説します。名義変更の判断で避けるべき行動については、以下の記事も併せてご覧ください。
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| 比較項目 | 単独名義 | 共有名義 |
|---|---|---|
| 将来の売却 | 名義人の判断で売却可能 | 共有者全員の同意が必要 |
| 管理・解体 | 意思決定がスムーズ | 共有者間の合意形成が必要となり、意思決定が複雑になる |
| 数次相続リスク | 名義人の相続人に引き継がれるだけ | 共有者が死亡すると持分がさらに細分化 |
| 遺産分割の容易さ | 取得者を決める必要がある | 複数の相続人で持分を取得できる |
| 推奨度 | 推奨 | 注意が必要 |
実家を将来売却・管理する予定がある場合は、共有名義にする前に、単独名義や換価分割など、それぞれの方法のメリット・デメリットを検討することが重要です。 共有名義は、将来の売却や管理に際して共有者間の調整が必要になるため、長期保有を予定している場合は慎重に検討する必要があります。
兄弟間の遺産分割の進め方やトラブル回避については、こちらの記事で詳しく解説しています。
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実家を売却して手残りの現金を相続人で分配する「換価分割」は、公平な遺産分割を実現しやすい合理的な方法です。実務では、売却手続きを円滑に進めるために「代表者（例：長男）の単独名義」にしてから売却し、売却代金を後から他の相続人に分配するというスキームがよく使われます。
しかし、ここに大きな税務上の落とし穴があります。
遺産分割協議書に「換価分割の目的で便宜上単独名義にすること」「売却代金をどのような割合で各相続人に分配するか」を明記していないと、税務署から「長男が単独取得した財産を弟に贈与した」とみなされ、多額の贈与税が課税されるリスクがあります。
換価分割で贈与税リスクを防ぐためのポイントは次の通りです。
遺産分割協議書の書き方や具体的な記載文言については、実務経験のある司法書士に相談しながら進めることをおすすめします。
父が亡くなった際、「まずは母に実家を相続させ、母が亡くなったときに子どもたちで分ければよい」と考えるケースは非常に多く見られます。しかし、この判断には将来の税負担と財産管理の両面で見落とされがちなリスクがあります。
一次相続（父→母）では、「配偶者の税額軽減」（配偶者が法定相続分か1億6,000万円のいずれか大きい額まで相続税が非課税になる制度）が使えるため、母の相続税がゼロまたは少額になるケースが多くあります。
しかし、その後の二次相続（母→子）では状況が大きく変わります。
| 比較項目 | 一次相続（父→母・子） | 二次相続（母→子） |
|---|---|---|
| 配偶者の税額軽減 | 利用できる | 利用できない |
| 基礎控除額 | 「3,000万円＋600万円×法定相続人数」（母＋子を含む） | 「3,000万円＋600万円×子の人数」（母が減り控除額が下がる） |
| 母の固有財産 | — | 母名義の預貯金等が加算され、課税対象が膨らむ |
つまり、一次相続で母にすべてを集中させると、二次相続時には「配偶者の税額軽減が使えない」「基礎控除額が下がる」「母の固有財産が加算される」の三重苦となり、一次・二次合算の税負担がかえって大きくなる場合があります。
一次相続の時点で子が実家を直接取得するほうが、トータルの税負担が軽くなるケースもあるため、「とりあえず母名義」と決める前に、二次相続まで含めた税額シミュレーションを税理士に依頼することを強く推奨します。
不動産の売却や名義変更は、所有者本人の意思確認が必要な法律行為です。母名義にした後、母が認知症等により判断能力を失うと、以下の問題が発生します。
母が元気なうちは問題が見えにくいため対策が後回しになりがちですが、いったん認知症が進行してからでは手遅れです。実家の名義を誰にするかは、将来の売却や管理の見通しまで含めて、早い段階で専門家に相談しておきましょう。
名義変更（相続登記）に実際いくらかかるのか、費用面を整理します。あわせて、利用できる免税措置（最新情報）も解説します。
| 費用項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産税評価額×0.4% |
| 戸籍謄本等の取得費用 | 数千円～（収集する通数による） |
| 司法書士への報酬（依頼する場合） | 5万～15万円程度が一つの目安ですが、不動産の数や相続人の人数、戸籍収集の範囲、相続関係の複雑さなどによって大きく異なります。 |
たとえば、固定資産税評価額が土地3,000万円・建物1,000万円（計4,000万円）の実家の場合、登録免許税は「4,000万円 × 0.4% = 16万円」となります。これに戸籍謄本等の実費や、司法書士に依頼する場合は報酬が加わります。
司法書士に依頼する場合の費用内訳について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
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令和7年度の税制改正により、登録免許税の免税措置の適用期限が2027年（令和9年）3月31日まで延長されました。
土地の不動産の価額が100万円以下の場合、当該土地の相続登記にかかる登録免許税が全額免除（0円）になります。土地の固定資産税評価額が低い不動産では、免税措置を利用できる可能性があります。
ただし、この免税措置を利用する際には2つの重要な注意点があります。
① 対象は「土地」のみ ── 建物は免税にならない
この免税措置は「土地」に限定されています。「建物（家屋）」については、固定資産税評価額が100万円以下であっても免税の対象外であり、通常通り0.4%の登録免許税が課税されます。
② 自動適用ではない ── 申請書への記載が必要
免税措置は、登記申請書に免税の根拠条文（租税特別措置法第84条の2の2第2項）を記載しなければ適用されません。何も記載せずに申請すると、通常通り課税されてしまいます。自分で手続きする場合は特に見落としやすいポイントです。
「できるなら自分でやって費用を抑えたい」と考える方も多いでしょう。ここでは、自力で対応可能なケースと、専門家に依頼すべきケースの判断基準を提示します。
以下の条件をすべて満たす場合は、自力での手続きも十分可能です。
詳しい手続き手順はこちらの記事で解説しています。
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必要書類の一覧についてはこちらをご参照ください。
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以下に該当する場合は、無理をせず司法書士への依頼を強くおすすめします。
居住自体は可能ですが、2024年4月から名義変更は義務化されており（不動産登記法第76条の2）、期限（3年以内）を過ぎると10万円以下の過料の対象になります。また、将来実家を売却・解体する際に、相続登記を含む追加の手続きが必要となり、手続きが複雑になるため、早めの名義変更を推奨します。
はい、可能です。相続による名義変更（相続登記）では、原則として亡くなった方の権利証（登記済証・登記識別情報）の提出は不要です。相続関係を証明する戸籍等の必要書類を提出して手続きします。
相続登記と相続税はまったく別の制度です。名義変更が完了しても、遺産総額が「基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人数）」を超える場合は、「相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内」に税務署へ相続税の申告・納税が必要です。
相続税の計算方法や特例について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
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手続き上は可能ですが、実務上はおすすめしません。将来実家を売却する際には共有者全員の同意が必要となり、管理や建物の処分などでも共有者間の調整が必要になります。また、共有者が亡くなると権利がその子供等に細分化され、トラブルの原因になります。
兄弟間の遺産分割の進め方やトラブル回避について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
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当事務所では、相続税の申告要否や特例の適用判定について初回無料でご相談を承っております。名義変更の登記手続き自体は、提携の司法書士をご紹介いたしますので、窓口一つでスムーズに対応可能です。
実家の名義変更（相続登記）は単なる手続きではなく、放置すれば過料の対象となる法的義務です。特に過去の相続分も2027年3月末までに完了させる必要があるため、早急に相続人の確定と遺産分割協議を進める必要があります。
名義変更の判断（誰の名義にするか）は、その後の不動産売却や税金にも大きく影響します。特に「とりあえず母名義」の判断は、二次相続の税負担増や認知症リスクを考慮すると最善とは限りません。少しでも不安がある場合や手続きに手間取っている場合は、過料や無用な税務トラブルを防ぐためにも、早い段階で司法書士や税理士などの専門家にご相談されることをおすすめいたします。
※本記事は一般的な解説です。個別の判断は司法書士・税理士等の専門家にご相談ください。
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