実家を兄弟で相続する場合、法定相続分は原則として均等（子2人なら各1/2）ですが、不動産は現金のように簡単に分割できません。本記事では、兄弟間の相続割合の基本、4つの分割方法（現物・代償・換価・共有）の比較、共有名義のリスク、揉めやすいケースと対策を解説します。
※本記事は一般的な解説です。個別の税務判断は税理士にご相談ください。
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親が亡くなり、実家を兄弟で相続することになったとき、最初に直面するのが「誰がどのくらいの割合をもらえるのか」という疑問です。まずは民法で定められている「法定相続分」の基本ルールを確認しましょう。
現代の民法において「長男だから実家をすべて相続できる」「長男だから多くもらえる」という決まりはありません。法定相続分は、相続人の組み合わせによって以下のように決まります。
| 相続人の組み合わせ | 法定相続分の割合 |
|---|---|
| 子どもだけ（兄弟2人） | 長男 1/2、次男 1/2 |
| 配偶者と子ども（兄弟2人） | 配偶者 1/2、長男 1/4、次男 1/4 |
| 配偶者と子ども（兄弟3人） | 配偶者 1/2、長男 1/6、次男 1/6、三男 1/6 |
上記のように、子ども同士の割合は原則として均等です。
親が有効な遺言書を残しており、その遺言によって遺産の帰属が決まる場合には、法定相続分よりも遺言書の内容が優先されます。たとえば「実家はすべて長男に相続させる」と書かれていれば、原則として長男が単独で実家を取得します。
ただし、子どもには「遺留分（いりゅうぶん）」という最低限保障された取り分があります。子が相続人となる場合、遺留分の割合は法定相続分の1/2です（民法1042条1項2号）。遺言書によって次男の取り分が遺留分を下回った場合、次男は長男に対して「遺留分侵害額請求」として金銭を請求する権利があります（民法1046条1項）。
なお、「兄弟姉妹には遺留分がない」という記述を目にすることがありますが、これは被相続人の兄弟姉妹（=おじ・おば）が相続人となるケースの話です。親の相続における「子ども＝兄弟」には遺留分がありますので、混同しないよう注意してください。
不動産は物理的に切り分けるのが難しいため、「どう分けるか」が兄弟間の最大の関心事となります。遺産分割には主に4つの方法があります。
| 分割方法 | 概要 | メリット | デメリット | 向いているケース |
|---|---|---|---|---|
| 現物分割 | 実家は長男、預貯金は次男のように、財産ごとに分ける | 手続きが最もシンプル | 財産の価値が偏ると不公平感が残る | 実家と同等額の預貯金がある |
| 代償分割 | 長男が実家を相続し、代わりに次男へ代償金（現金）を支払う | 実家をそのまま残しつつ公平に分けられる | 実家を取得する側に十分な資金力が必要 | 一人が実家に住み続けたい |
| 換価分割 | 実家を売却し、売却代金（現金）を兄弟で均等に分ける | 売却代金を基準に分けやすく、公平性を保ちやすい | 実家を手放すことになる、売却の手間や費用がかかる | 誰も実家に住む予定がない |
| 共有分割 | 実家を「長男1/2・次男1/2」など共有名義で相続する | とりあえず公平な形で手続きを完了できる | 将来、売却や管理で意見が対立しやすい | （原則として非推奨） |
実家の相続で預貯金が少ない場合、実務でよく検討されるのが代償分割と換価分割です。
① 代償分割の注意点：「代償金の算出」
代償分割では、「実家をいくらと評価して代償金を計算するか」が問題になります。路線価による相続税評価額と、実際の市場価格は一致するとは限りません。そのため、複数の不動産会社に査定を依頼したり、不動産鑑定士による鑑定評価を利用したりするなど、相続人全員が納得できる評価方法を事前に決めておくことが重要です。
② 換価分割の注意点：「便宜上の単独登記」と贈与税リスク
実家を売却するために、代表して長男ひとりの名義に変更（便宜上の単独登記）してから売却することがあります。この場合、遺産分割協議書に「換価分割の目的で便宜上単独名義にすること」「売却代金の具体的な分配割合」を明記しておかないと、税務署から「長男が単独取得した財産を弟に贈与した」とみなされ、多額の贈与税が課税されるリスクがあります。換価分割を行う場合は、遺産分割協議書の書き方について事前に税理士へ確認しましょう。
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話し合いが面倒になり、「揉めるくらいなら半分ずつ共有名義にしよう」と考える方がいらっしゃいますが、共有名義は将来のトラブルの火種になりやすい選択です。
2023年（令和5年）の民法改正により、形状や効用を著しく変更しない「軽微な変更」は持分の価格の過半数で決められるようになりました（民法251条2項）。しかし、実家全体の売却や全面解体・建替え等の処分行為は、改正後も共有者全員の同意が条件です（民法251条1項）。
「改正で共有が楽になった」という誤解がありますが、最も重要な売却・処分の場面では何も変わっていません。兄弟のうち一人でも反対したり、認知症になって意思表示ができなくなったりすると、売却は事実上不可能になります。
兄弟で1/2ずつの共有名義にした後、数十年経って次男が亡くなったとします。すると、次男の1/2の持分は、次男の妻や子供たちへと引き継がれます。世代交代を繰り返すうちに共有者が数十人規模に膨れ上がり、全員の所在確認すら困難になる事例は珍しくありません。こうなると売却・活用の合意形成は事実上不可能になります。
兄弟の一人が実家に住み着いてしまうケースもあります。2023年の民法改正により、共有物を使用する共有者は、自己の持分を超える使用の対価を他の共有者に償還しなければならないことが明文化されました（民法249条2項）。
つまり、持分1/2の兄が実家に単独で住んでいる場合、残り1/2に相当する家賃相当額の支払いを弟から請求できるということです。とはいえ、身内同士で対価を請求し合う事態は関係の悪化を招きやすいため、共有名義の選択は慎重に行いましょう。
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「兄弟 実家 相続」で最も多いのが、親と同居していた兄弟の一人が「このまま実家に住み続けたい」と希望するケースです。住み続ける側と住まない側の「公平な分け方」をどう実現するかが最大の論点になります。
住み続けたい兄弟が実家を単独で取得し、他の兄弟に代償金（法定相続分に相当する金額）を支払う「代償分割」が最も基本的な分け方です。しかし、実家の評価額が高額になると、代償金も数百万〜数千万円に上り、手持ちの現金では支払えないことが少なくありません。
代償金を一括で用意できない場合でも、以下の方法で解決できる可能性があります。
| 方法 | 概要 | 注意点 |
|---|---|---|
| 分割払いの合意 | 遺産分割協議書に分割払いの金額・回数・期限を明記し、兄弟間で合意する | 支払いが滞った場合の取り決め（遅延損害金等）も記載しておく |
| 実家を担保にした融資 | 金融機関から実家を担保に融資を受け、その資金を代償金に充てる | 返済が滞ると実家を失うリスクがある |
| 一部換価＋一部代償 | 実家以外の財産（預貯金・有価証券等）を他の兄弟に多く分配し、代償金の金額を圧縮する | 実家以外の遺産が一定額以上ある場合にのみ有効 |
| 換価分割への切り替え | 住み続けることを断念し、実家を売却して現金で公平に分ける | 最も公平だが、住んでいる兄弟にとっては住居を失うことになる |
いずれの方法でも、遺産分割協議書に取り決めの内容を正確に記載しておくことが不可欠です。口約束のままにすると、後日「言った・言わない」のトラブルに発展するリスクがあります。
親と同居していた兄弟が実家の土地を相続する場合、一定の要件を満たせば「小規模宅地等の特例」により土地の相続税評価額を最大80%減額できます。この特例を使えるかどうかで相続税の負担が大きく変わるため、誰の名義にするかを決める前に必ず確認しましょう。
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ここでは、実家の相続で特によくあるトラブルケースと、その解決策を解説します。実家の相続で避けるべき行動や判断ミスについては、以下の記事も併せてご覧ください。
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「長年親の介護をしたから、実家は自分が多く相続すべきだ」と主張するケースです。民法上、寄与分が認められるためには、通常の扶養義務を超える無償かつ継続的な「特別の寄与」（民法904条の2第1項）が必要であり、そのハードルは高いのが実情です。
さらに重要なのが10年のタイムリミットです。2023年の民法改正（民法904条の3）により、相続開始から10年を経過すると、寄与分や特別受益を考慮した「具体的相続分」の主張が原則としてできなくなり、法定相続分を基準に遺産分割を行うことになります。2023年4月1日より前に開始した相続にも経過措置を通じて適用されるため、長年放置している遺産分割がある場合は早急に対応が必要です。
兄弟間での遺産分割協議が平行線をたどり、自分たちだけでは解決の糸口が見えない場合は、家庭裁判所に「遺産分割調停」を申し立てることができます。中立な調停委員が間に入って解決を目指します。それでも合意できない場合は「審判」に移行し、家庭裁判所が法律上のルールや遺産の内容などを踏まえて分割方法を決定します。
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最後に、兄弟間での無用な争いを防ぎ、スムーズに実家を引き継ぐためにできることを紹介します。
最も強力なトラブル防止策は、親に遺言書を残してもらうことです。有効な遺言書があり、その遺言によって遺産の帰属が決まる場合には、原則として遺産分割協議を行う必要がなくなり、兄弟間での揉め事を未然に防げます。法務局で自筆の遺言書を保管してもらう「自筆証書遺言書保管制度」を利用すれば、紛失リスクもなく家庭裁判所での検認も不要になります。
実家を誰も使わないまま放置し、「管理不全空家」や「特定空家」として自治体から勧告を受けると、住宅用地特例が解除され、固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。また、2024年4月からは「相続登記の義務化」がスタートし、相続により不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記をしないと10万円以下の過料の対象となります（不動産登記法第76条の2）。
代償分割や換価分割など、最終的に単独名義（または売却して現金化）にできる方法を優先して検討することをおすすめします。安易な共有名義は避け、将来の利用・売却・管理まで考えて判断しましょう。
現代の民法に「長男だから多く相続できる」というルールはありません。子どもだけが相続人の場合、法定相続分は均等（2人なら各1/2）です。ただし有効な遺言書があれば遺言の内容が優先されます。
代償金の基準となる実家の評価額は、相続人間で合意した方法を用います。路線価による相続税評価額と実際の市場価格は一致するとは限らないため、複数の不動産会社に査定を依頼したり鑑定評価を利用したりするなど、全員が納得できる評価方法を決めることが重要です。
一時的に手続きを保留できるメリットはありますが、将来の売却・建替え・世代交代でトラブルの原因になりやすいため推奨しません。売却・処分には改正後も共有者全員の同意が絶対条件です（民法251条1項）。代償分割や換価分割で単独名義にすることを優先的に検討してください。
家庭裁判所に「遺産分割調停」を申し立てることができます。調停でもまとまらない場合は「審判」に移行し、裁判所が遺産の内容などを踏まえて分割方法を決定します。なお、相続開始から10年を経過すると寄与分や特別受益の主張が原則不可になるため（民法904条の3）、早期の話し合いが重要です。
当事務所では、実家の評価額の算定・分割方法のアドバイスを初回無料で承っております。ご依頼の場合の費用についても事前にお見積もりを提示いたします。
兄弟で実家を相続する際、法定相続分は平等でも不動産という分けにくい性質上、遺産分割が難航しやすいのが現実です。
実家の相続は一度関係がこじれると修復が困難です。少しでも不安がある場合は、話し合いが本格化する前に、相続不動産に強い税理士へご相談ください。
※本記事は一般的な解説です。個別の税務判断は税理士にご相談ください。
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