相続税評価額と固定資産税評価額は、建物では原則としてほぼ同じ金額ですが、土地では計算方法がまったく異なります。建物は原則として固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になる一方、土地は路線価方式または倍率方式で別途計算が必要です。
※本記事は一般的な解説です。個別の税務判断は税理士にご相談ください。
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【重要】「固定資産税評価額＝相続税評価額」となるのは「建物だけ」です！
毎年届く固定資産税の納税通知書を見て、「この明細書に書いてある金額で、将来の相続税も計算できるのだろうか？」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。 「固定資産税評価額＝相続税評価額」という思い込みをされているケースは少なくありませんが、実は、土地の評価においてはこの認識は大きな誤りになりえます。
本記事では、相続税評価額と固定資産税評価額の違いや調べ方、そして固定資産税評価額から相続税評価額の目安を計算する方法まで詳しく解説します。これらを理解することで、過大申告やペナルティを防ぐための正しい対処法がわかります。
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目次
結論から言うと、手元の固定資産税評価額だけで相続税評価額が分かるかどうかは、建物か土地かによって異なります。
【POINT】
建物 → 原則として固定資産税評価額＝相続税評価額（手元の金額でわかる）
土地 → 固定資産税評価額だけでは分からない（路線価・倍率方式で別途計算が必要）
建物の相続税評価額は、原則として「固定資産税評価額×1.0」で計算されます。そのため、毎年役所から送られてくる固定資産税の課税明細書に記載されている金額が、そのまま相続税の評価額になります。ただし、建築中の家屋でまだ固定資産税評価額がついていない建物など例外もあるため、「原則として固定資産税評価額」となります。
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一方、土地の相続税評価額は「路線価方式」または「倍率方式」で評価するため、固定資産税の明細書の評価額そのままでは計算できません。 固定資産税評価額は公示価格の約70%が目安であるのに対し、相続税評価額（路線価）は約80%が目安となっており、そもそも評価水準が異なります。 ただし、郊外などの倍率方式のエリアでは、固定資産税評価額が計算の基礎になります（固定資産税評価額×一定の倍率で計算）。
よく「固定資産税評価額から相続税評価額を計算したい」と検索される方がいらっしゃいます。 前述の通り、建物の場合は「固定資産税評価額×1.0」で計算できます。 土地の場合、倍率方式の地域であれば「固定資産税評価額×評価倍率」で計算が可能です。
しかし、都市部など路線価方式の地域では、固定資産税評価額から正確な相続税評価額を計算することはできません。あくまで「固定資産税評価額÷0.7×0.8（約1.14倍）」という、時価水準を前提とした大まかな目安を出すことしかできない点にご注意ください。
相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算する際の基準となる価格です。国税庁が毎年公表する路線価や評価倍率表に基づいて算出されます。一般的には、公示価格（時価）の約80%程度が目安とされています。「路線価」とは、道路ごとに付された1㎡あたりの単価のことです。
固定資産税評価額とは、固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税などの計算基準となる価格です。市町村（東京23区は東京都）が定めており、原則3年に一度「評価替え」が行われます。 「固定資産税評価額は時価の何割になるのか？」とよく疑問に持たれますが、一般的には、公示価格（時価）の約70%程度が目安とされています。
読者の皆様が一目で違いを把握できるよう、比較表に整理しました。
| 項目 | 相続税評価額 | 固定資産税評価額 |
|---|---|---|
| 目的 | 相続税・贈与税の計算 | 固定資産税・不動産取得税などの計算 |
| 評価主体 | 国税庁 | 市町村（東京23区は東京都） |
| 評価水準（目安） | 時価の約80% | 時価の約70% |
| 評価頻度 | 毎年（路線価・倍率表を公表） | 原則3年ごとに評価替え |
| 建物の扱い | 原則として固定資産税評価額を使用 | 固定資産税評価額 |
| 土地の扱い | 路線価方式・倍率方式で計算 | 固定資産税評価額 |
| 主な確認方法 | 路線価図・評価倍率表（国税庁サイト） | 納税通知書・課税明細書など |
建物の評価について、国税庁は財産評価基本通達で固定資産税評価額によることとしています（採用しています）。これは、市町村がすでに「同じ建物を今建て直したらいくらかかるか」を基準に経年劣化を加味した精緻な評価を行っており、それをそのまま使うのが合理的だからです。
土地は、時価に対する評価水準の目安（固定資産税＝約70%、相続税＝約80%）がそもそも異なります。さらに、道路付け（接道の方向・幅員）、土地の形状（整形・不整形）、用途地域など、個別の土地ごとに価値が大きく変動します。 固定資産税評価額にも補正はありますが、相続税の場合はより細かい補正体系（奥行価格補正・側方路線影響加算・規模格差補正など）が適用されるため、路線価等を用いて別途計算が必要になるのです。
固定資産税評価額は、手元にある書類や役所で手軽に確認できます。
毎年4〜6月頃に届く固定資産税の納税通知書に同封されている「課税明細書」に、土地・建物それぞれの固定資産税評価額が記載されています。これが最も手軽に確認できる方法です。紛失している場合は、役所で課税明細書の再発行ができない自治体も多いため、代わりに評価証明書などを取得できます。
＜参考：東京都の固定資産評価証明書の見方＞
市町村役場（東京23区は都税事務所）で取得できる公的な証明書です。相続税の申告や不動産登記の際に添付書類として必要になるケースがあります。被相続人名義の不動産については、戸籍等で関係を証明できれば相続人が取得できます。
毎年届く納税通知書にも概略の評価額情報が記載されています。ただし、課税明細書ほど詳細な情報は載っていない場合もあるため、正確な金額は課税明細書または評価証明書で確認することを推奨します。
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国税庁の「路線価図・評価倍率表」サイトで、対象の土地が面する道路に記載された数字（千円単位）を確認します。数字の横のアルファベットは借地権割合を示します（例：「150D」→1㎡あたり15万円、借地権割合Dは60%）。
⚠️ ただし、路線価×面積で単純に評価額が計算できるわけではありません。実際の土地では各種補正が必要です。
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路線価が設定されていない地域（郊外・農村部など）は、国税庁の「評価倍率表」で該当地域の倍率を調べ、「固定資産税評価額×倍率」で計算します。このケースでは固定資産税評価額が相続税評価額の計算の基礎になるため、固定資産税評価額から相続税評価額を出したい方にとって非常に重要です。
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実際の土地はきれいな正方形ではありません。路線価方式の場合は、以下のような複雑な補正が必要です。 補正の種類：奥行価格補正 / 側方路線影響加算 / 不整形地補正 / 間口狭小補正 / がけ地補正 / 規模格差補正 / セットバック / 私道 など 概算を出すことと正確な申告額を出すことはまったく別であり、最終的に税理士に依頼するのが安全です。
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不動産には、一定の要件を満たすと評価額を減額できる制度があります。
自宅の敷地（居住用）は最大80%、アパートの敷地（貸付用）は最大50%、評価額を減額できる強力な制度です。適用には厳格な要件があります。
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土地を第三者に貸して、相手が建物を建てているケース（底地）です。借地権割合に応じて評価額が下がり、「自用地評価額×（1−借地権割合）」で計算します。
自分が建てたアパートなどを他人に貸している土地（貸家建付地）の評価です。借家権割合や賃貸割合などを考慮して評価額が下がります。式で表すと「自用地価額×(1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合)」となります。
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他人から土地を借りて建物を建てている場合（借地権）の評価です。「自用地評価額×借地権割合」で計算します。
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「評価額」を下げる制度とは別に、計算された「税額」を直接軽減する制度があります。
配偶者は、法定相続分または1億6,000万円のいずれか大きい金額まで、相続税が非課税となる強力な制度です。これは「評価額」ではなく「税額」を直接ゼロにする仕組みであり、性質が異なります。配偶者が不動産を相続するケースで、この制度によって相続税がゼロになることも少なくありません。
不動産の評価を間違えると、大きな損害やペナルティに繋がります。
固定資産税評価額（時価の約70%）は、路線価（時価の約80%）よりも低く設定されているのが一般的です。したがって、固定資産税評価額をそのまま相続税評価額として申告すると、実際より評価額が低くなり、過少申告となる可能性があります。 低く計算した場合、過少申告加算税（10〜15%）や延滞税、悪質な場合は重加算税（35〜40%）が発生するリスクがあります。
逆に補正を見落とすなどして高く計算してしまった場合、余計な税金を払う大損になります。払いすぎた税金は、原則として5年以内であれば更正の請求で取り戻せますが、知らずに放置すれば取り戻せなくなります。
自力での計算には限界があります。プロに依頼するメリットを比較表で確認してください。
| 項目 | 自分で計算する場合 | 税理士に依頼する場合 |
|---|---|---|
| 評価の精度 | 概算は出せる | 正確な評価額がわかる |
| 補正の適用 | 路線価・倍率は調べられる | 複雑な補正まで適用できる |
| 特例の判断 | 制度の概要は理解できる | 特例が使えるか正確に判断できる |
| リスク | 間違えて大損・ペナルティの可能性 | 過大・過少申告を確実に防げる |
だからこそ、過大申告やペナルティを防ぐために、不動産評価に強い税理士への無料相談を活用しましょう。
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A. 建物は原則として同じ金額です。土地では、一般的に固定資産税評価額（時価の約70%が目安）の方が、相続税評価額（時価の約80%が目安）より低くなります。ただし、個別の土地の状況によって異なります。
A. 一般的には路線価の方が高くなります。路線価は公示価格の約80%、固定資産税評価額は約70%が目安とされているためです。
A. 建物は原則として「固定資産税評価額×1.0」で計算できます。土地は、倍率方式の地域であれば「固定資産税評価額×倍率」で計算できますが、路線価方式の地域では路線価を用いた別途計算が必要です。
A. 原則として同じです。建物の相続税評価額は、財産評価基本通達により固定資産税評価額によることとされています。
A. 「固定資産税評価額×約1.14倍（80%÷70%）」で概算を出すことができます。しかし、固定資産税評価額×約1.14倍という計算は、公示価格70％・路線価80％という一般的な水準を前提とした概算にすぎません。 個別の補正を考慮しない大まかな計算であり、正確な申告には路線価方式による正式な計算が必要です。
A. 当事務所では、初回無料でご相談・評価額の試算を承っております。ご依頼いただいた場合の費用についても事前にお見積もりを提示いたします。
初回のご相談・課税診断は無料ですので、おひとりで悩まずにお気軽に下記のお問い合わせフォームよりご連絡ください。
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